Xác định mục tiêu, nhiệm vụ và lập kẽ hoạch định giá bất động sản

1. Xác định mục tiêu định giá bất động sản
a) Nhận biết về BĐS cần đinh giá: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá.
b) Chọn cơ sở và phương pháp định giá: Định giá viên phái xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. Cơ sở và phương pháp định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi rõ trong hợp đồng. Mục tiêu định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá gồm:
– Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì?
– Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý kiến về loại giá trị nào?
c) Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá.
d) Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá:
Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá.
e) Việc đưa ra những điểu kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điểu kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
+ Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điểu kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng.
0 Xác định thời điểm và ngày định giá.
Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định giá phải dược thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Chú ý:
– Thời điểm định giá bđs: Là thời điểm mà cơ quan nhà nước có thẩm quyển (hoặc thời điểm ghi trong hợp đồng) ấn định lấy thời điểm đó làm thời điểm định giá một hay nhiều loại BĐS trên phạm vi một vùng, một đơn vị hành chính nào đó hay trên phạm vi cả nước.
– Ngày định giá BĐS: Là ngày mà một hay nhiều BĐS cụ thể được xác định giá trị. Thông thường ngày định giá BĐS không trùng với thời điểm định giá trị BĐS. Vì vậy, người định giá khi định giá một BĐS cụ thể phải phân biệt và ghi chính xác ngày định giá BĐS và thời điểm định giá BĐS trong hồ sơ định giá.
Ví dụ: Giả sử Chính phủ quy định lấy (OhOO) giờ ngày 01 tháng 10 hàng năm là ngày mà tất cả các BĐS để ở có trên lãnh thổ Việt Nam phải định lại giá trị, như vậy theo quy định trên, thì (0) giờ ngày 01 tháng 10 hàng năm được gọi là thòi điểm định giá BĐS.
Nhưng do việc định giá BĐS để ở rất phức tạp và số lượng các BĐS lại quá lớn, nên các địa phưomg phải kéo dài công tác định giá tới ngày 31/12. Trong các ngày từ 01/10 đến 31/12 nếu một BĐS nào đó được định giá, thì ngày cán bộ định giá đến định giá được gọi là ngày định giá BĐS
g) Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá.
h) Xác định cơ sở giá trị của BĐS.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
– Giá trị thị trường được xác định tuân theo những quy định tại Tiêu chuẩn thẩm dịnh giá số 01 (TĐGVN01).
– Giá trị phi thị trường được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thám định giá số 02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
2. Lập kế hoạch định giá bất động sản
Từ những nhận thức trên, người định giá tiến hành lập kế hoạch định giá, cụ thể trong kế hoạch cần làm rõ các vấn đề:
a) Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá.
b) Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản:
+ Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.