Xác định giá trị bất động sản cần định giá

Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của BĐS cần định giá.
1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
– Tuỳ thuộc vào mục đích, quy mô của các cuộc định giá và loại bất động sản cần định giá;
– Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng;
– Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.
2. Thông nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau
– Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau. Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.
– Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của BĐS cần thẩm định bao gồm:
+ Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận;
+ Mức độ chính xác của các số liệu;
+ Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường.
– Ý kiến cuối cùng về mức giá của BĐS cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng – sẽ được báo cáo cho khách hàng – mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các BĐS so sánh.
Chú ý:
Khi định giá bđs, định giá viên cần điều chỉnh giá đơn giá trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v… Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
 Điều chỉnh giá
Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v…
Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
1. Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản
2. Báo cáo thẩm định giá
Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Những yêu cầu đối với một báo cáo thẩm định giá:
– Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc;
– Chứa đựng những thông tin đầy đủ đê khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung của báo cáo một cách rõ ràng;
– Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ một giả thiết bất thường, điều kiện mang tính giả thiết hoặc một điểu kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá BĐS cần thẩm định.
Nội dung cơ bản của báo cáo thâm định giá:
– Khách hàng và bên thứ ba liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá;
– Mục tiêu của việc thẩm định giá;
– Mô tả chính xác BĐS cần định giá;
– Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá;
– Các căn cứ dùng để thẩm định giá;
– Sô liệu minh hoạ và phân tích;
– Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này;
– Kết quả của thẩm định giá;
– Thời hiệu của giá trị BĐS ước tính;
– Những giả thiết bất thường, điều kiện mang tính giả thiết, những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết luận về giá trị;
– Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tố chức thẩm định giá.
3. Hồ sơ định giá
Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá trị BĐS do định giá viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành, (xem nội dung cụ thế trong mục 2.5.1).
4. Chứng thư định giá
Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá BĐS.