Ví dụ về phương pháp thu nhập

(Nguồn: Thông tư số145/2007ITT-BTC ngày 06/12/2007
Ap dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện c, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4.000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau:

Ví dụ về phương pháp thu nhập 1

Ghi chú: (*) Giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 nãm là 24.538.000 đồng.
+ Thu nhập thuẩn túy bình quân một năm:

Ví dụ về phương pháp thu nhập 1

VÍ DỤ VỂ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
(Nguồn: Thông tư số 14512007ITT-BTC ngày 0611212007

Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 nr (kích thước mặt tiền 5m X dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô Hà Nội đã được xây dựng hoàn chỉnh.
Áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá thửa đất nói trên được thực hiện:
Bước T. Qua điều tra khảo sát thị trường cơ quan định giá thu thập được thông tin về một số cuộc mua bán thành công một ngôi nhà ở trong Khu đô thị trên có mặt bằng xây dưng tương tự như thửa đất cần định giá.
Đê đơn giản, trong ví dụ này chỉ nêu vể một bất động sản trong số các bất động sản đã giao dịch thành công, đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100 nr (nhà 4 tầng, mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, cũng rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 3.600 triệu đồng, ngôi nhà này được bán cách thời điểm hiện tại 4 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường hầu như không biến động. Tuy nhiên, thửa đất cần định giá có vị trí thuận lợi hơn và có hướng nhà tốt hơn, do đó, thửa đất cần định giá có đơn giá cao hơn thửa đất làm mặt bằng của ngôi nhà đã chuyển nhượng thành công này khoảng 6%.
Bước 2: Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau:
– Diện tích xây dựng: 75 m2.
– Đơn giá xây dựng ngôi nhà có chất lượng và công dụng tương đương theo giá thị trường hiện tại là 2,8 triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói, bao gồm lợi nhuận của chủ thầu xây dựng).
– Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.
Bước 3: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà:
– Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75 m2 X 4 = 300 m2
– Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và còng dụng tương tự:
2,8 triệu đồng/m2 X 300 m2 = 840 triệu đồng
– Xác định giá trị hao mòn:
+ Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:

Ví dụ về phương pháp thu nhập 1

Xem thêm: Bán nhà nhanh chóng. Dễ dàng. Đăng tin của bạn tại Bán nhà Hải Phòng