Ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp

(Nguồn: Thông tư sô 14512007ITT-BTC ngày 06!Ì2I2007
Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000m2 thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000m2 có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:

Ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp 1

Ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp 1

Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:

Ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp 1

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Số điểm kém giảm giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát thị trường. Với quy ước như vậy thì:

Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
– Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
– Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
– Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng
Tổng sô’ giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
– Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng
Tống số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng
Giá khu đất A dược điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau: A’ = 125 – 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ru đơn giá một mét vuông lù: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2.
Tương tự, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất c và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất c đã điều chính theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã điểu chính là 4,05 triệu đ/m2.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điểu chỉnh ở trên: (4,125 + 4,5 + 4,05): 3 = 4,225 (triệu đ/m2).