Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí

– Ưu điểm:
+ Được dùng đê định giá bđs khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở đê dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra. Trong một số tình huống, phương pháp này được coi là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản vế mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…
– Nhược điểm:
+ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
+ Chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá. Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn.
+ Người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thê áp dụng được phương pháp định giá này.
Nhận xét chung cho rằng phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh thị trường với phương pháp chi phí. Vì vậy, những hạn chế của phương pháp chi phí cũng là những hạn chế của phương pháp so sánh thị trường. Ngoài ra, để xác định giá trị còn lại của công trình gắn liền với đất đòi hỏi cán bộ định giá phải rất am hiểu kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản.

Lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí
Lưu ỷ 1: Các loại chi phí xây dựng mới công trình bao gồm:
a) Chi phí trực tiếp
– Chi phí vật liệu (kể cả vật liệu do chủ đầu tư cấp);
– Chi phí nhân công;
– Chi phí máy thi công;
– Chi phí trực tiếp khác.
Chi phí trực tiếp khác là chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình như chi phí di chuyển lực lượng lao động trong nội bộ công trường, an toàn lao động, bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường xung quanh, thí nghiệm vật liệu của nhà thầu và chi phí bơm nước, vét bùn không thường xuyên và không xác định được khối lượng từ thiết kế.
b) Chi phí chung
– Chi phí quản lý của doanh nghiệp;
– Chi phí điểu hành sản xuất tại công trường;
– Chi phí phục vụ công nhân;
– Chi phí phục vụ thi công tại công trường;
– Một số chi phí khác.
c) Thu nhập chịu thuế tính trước là khoản lợi nhuận của doanh nghiệp xây dựng được dự tính trước trong dự toán xây dựng công trình.
d) Thuế giá trị gia tãng là khoản thuế phải nộp theo quy định của Nhà nước và được tính trên tổng giá trị các khoản mục chi phí tại các mục a, b, c nêu trên.
Lưu ỷ 2: Các phương pháp ước tính chi phí bao gồm:
– Phương pháp thống kê chi tiết: Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được tính cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của công trình.
– Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp tính chi phí thông qua các chi phí xây dựng của tất các nhà thầu phụ. Phương pháp này tương đối đơn giản.
– Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2.
– Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được sử dụng do yêu cầu đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị (theo m2 hoặc m3) của công trình xây dựng mới được ước tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của công trình tương tự đã hoàn thành (mới xây) cho số lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Tổng chi phí phí công trình mới sẽ bằng chi phí đơn vị nhân với khối lượng công việc
Lưu ỷ 3: Các loại hao mòn tài sản xây dựng trên đất bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
– Hao mòn hữu hình bao gồm các hao mòn do tình trạng vật lý của công trình xây dựng trên đất như: hỏng hóc hoặc xuống cấp của mái, hệ thống nước, tường, sàn, nội thất, điện…
– Hao mòn vô hình là những hao mòn do lỗi thời, thiết kế không tiện dụng, cũ, thiếu các bộ phận chức năng…