Tổ chức thực hiện định giá bất động sản của Việt Nam

1. Giai đoạn 1993-2003
A- Cơ sở pháp luật
a) Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyến quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bổi thường thiệt hại khi thu hồi”. Lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được xác nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
b) Các văn bản hướng dãn thi hành.
– Nghị định số 80/1993/NĐ-CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định quy định khung giá tối thiểu các loại đất. Giao cho địa phương căn cứ vào bảng khung giá tối thiểu của các loại đất để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế của địa phương; giá các loại đất do địa phương ban hành phải theo sát thị trường và không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định. Khi giá thị trường biến động quá 20% giá chuẩn tối thiểu Chính phủ quyết định điều chỉnh.
Căn cứ Nghị định sô’ 80/1993/NĐ-CP các địa phương đã xây dựng bảng giá đất cho địa phương để thực hiện quản lý Nhà nước về giá đất, đã đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế giá đất biến động rất mạnh, giá đất theo quy định của Nhà nước không được điều chỉnh kịp thời và thường thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường do đó việc kiểm soát và điều tiết giá đất không thực hiện được theo quy định của pháp luật.
– Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ (thay cho Nghị định số 80/1993/NĐ-CP ngày 6/11/1993). Nội dung cơ bản của Nghị định này quy định mức tối thiểu và mức tối đa các loại đất, đồng thời cho phép các địa phương được vận dụng hệ số điều chỉnh K từ 0,8 đến 1,2 trong trường hợp cùng một loại đất đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau.
– Thông tư Liên tịch số 94/TTLT/BTTC-TCĐC- BVGCP ngày 11/11/1994 của Liên bộ Tài Chính, Tổng Cục địa chính, Ban Vật giá Chính phủ hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/1994/NĐ-CP.
Tuy nhiên giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng như bàng giá đất của UBND cấp tỉnh chỉ bằng khoảng từ 10% tới 20% giá đất trên thị trường. Đê giảm bớt khoảng cách giá đất giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, Thủ tướng đã ban hành các quyết định:
– Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ quy định điều chỉnh hệ số K ban hành theo Nghị định 87/1994/NĐ-CP là 0,5 – 1,8.
– Quyết định số 17/QĐ-TTg ngày 21/3/1998 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định điểu chỉnh hệ số K ± 50%. Như vậy khung giá đất theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP được diều chỉnh theo hệ số K từ 0,25 – 2,7 lần.
c) Các vãn bản pháp quy liên quan đến việc áp dụng giá đất
– Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 5/7/1994);
– Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Thuế chuyên quyền sử dụng đất số 114/NĐ-CP ngày 5/9/1994;
– Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất tháng 12/1999;
– Nghị định Hướng dẫn thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyên quyền sử dụng đất số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000);
d) Các văn bản quy định về việc thu tiền sử dụng đất
– Nghị định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính;
– Nghị định 44/1994/NĐ-CP ngày 3/8/1994 về việc bổ sung Điều 1, Nghị định 89/1994/ND-CP;
– Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về việc thu tiền sử dụng đất;
e) Các văn bản pháp quy về bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất:
– Nghị định số 90/1994/ND-CP ngày 17/8/1994;
– Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
B- Tình hình thực hiện
– Luật Đất đai 1993 đã đạt được những bước đổi mới quan trọng về tài chính đất đai nói chung và giá đất nói riêng. Tuy nhiên các quy định của Luật chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị trường xác định; từ đây tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường, đây chính là nguyên nhân gây nên những hành vi tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai.