Tổ chức Nhà nước và cá nhân thực hiện định giá bất động sản – P1

1. Tổ chức Nhà nước
a) Chức năng của Tổ chức Nhà nước về định giá bđs nhằm thực hiện quản lý Nhà nước về công tác dịnh giá bất động sản.
b) Nhiệm vụ của Tổ chức Nhà nước về định giá BĐS:
– Xây dựng các văn bản pháp quy quy định, quy phạm, trình tự, thủ tục, chê độ định giá BĐS, hoàn thiện và phát triển các tiêu chuẩn về định giá BĐS.
– Thực hiện định giá BĐS phục vụ thu thuê và lệ phí BĐS gồm:
+ Định giá BĐS ban đầu;
+ Định giá BĐS định kỳ 5 năm;
+ Định giá BĐS phát sinh trong năm, định giá các BĐS có sự biến động tăng giảm giá trị trong năm;
+ Định giá giá trị hàng năm của BĐS hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
2. Tổ chức định giá bất động sản tư nhân
Hoạt động dưới các hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, chịu sự quản lý của các cơ quan định giá Nhà nước, phục vụ nhu cầu đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân vể BĐS (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS).
 Tổ chức thực hiện định giá bất động sản của các nước
Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước. Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm. Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia… cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản.
1. Thái Lan
a) Tổ chức định giá bất động sản Nhà nước
Ớ Thái Lan tồn tại nhiều tổ chức định giá:
– Văn phòng Đinh giá Tài sản (Property Valuation Bureau – PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987. Tên gọi khi mới thành lập là Vãn phòng Định giá Trung ương. Văn phòng có khoảng 200 viên chức nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời). Cục địa chính Thái Lan có các chức năng và tổ chức hoạt động như sau:
+ Đãng ký và quản lý đất đai;
+ Định giá đất đai và bất động sản;
+ Bảo quản hồ sơ đất đai.
– Hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan được thành lập từ năm 1985, là một tổ chức độc lập với hơn 1.000 chuyên gia là hội viên. Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá, xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng nhà định giá.
Hội viên của hiệp hội bao gồm các nhà thẩm định giá của Văn phòng Định giá Bất đông sản Thái Lan, uỷ ban chứng khoán Nhà nước, các tổ chức định giá tư nhân… Các hội viên chịu sự quản lý và chế tài của Hiệp hội, được quyền ký kết hợp đồng làm việc với khách hàng và phải đóng hội phí.
– Phòng Định giá, thuộc Cục ngân khố, Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện nhiệm vụ xác định giá trị tài sản. Chức năng và nhiệm vụ của phòng thẩm định giá như sau:
+ Định giá bất động sản (đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc) liên quan đến luật pháp;
+ Thư ký giúp việc cho Hội đồng định giá;
+ Xây dựng tiêu chuẩn định giá;
+ Giúp đỡ các đại lý kinh doanh bất động sản;
+ Định giá đất theo mảnh/thửa đất;
+ Thẩm định giá đất theo lô đất: Thẩm định giá căn cứ bản đồ lô đất, áp dụng phương pháp so sánh, định giá chuẩn tính theo từng đơn vị diện tích.
Cơ cấu tổ chức của phòng thẩm định giá như sau:
+ Phòng thẩm định chung;
+ Phòng tiêu chuẩn thẩm định giá;
+ Phòng cơ sở dữ liệu;
+ Phòng thẩm định giá khu vực Băng Cốc;
+ Phòng thẩm định giá địa phương.
– Ngủn hàng nhà ở thuộc Chính phủ Thái Lan cũng chiếm một vị trí quan trọng trong hoạt động xác định giá trị tài sản. Ngân hàng nhà ở là Ngân hàng 100% vốn Chính phủ cấp, thành lập năm 1953 trực thuộc sự quản lý của bộ Tài chính Thái Lan.
Mục tiêu chính của Ngân hàng là cung cấp những khoán cho vay lãi suất thấp (ưu đãi) tới tầng lớp trung lưu và tầng lớp thu nhập thấp trong xã hội để đáp ứng yêu cầu mỗi gia đình có một căn hộ riêng, từ đó nâng cao mức sống.
Hoạt động của ngân hàng phải dựa trên cơ sở cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác, lấy thu bù chi bảo đảm có lãi, Chính phủ Thái Lan không bao cấp hoặc bù lỗ cho hoạt động của ngân hàng nhà ở.
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan. Cho đến nay, định giá đất ở các nước này đang ở trong giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế.
Ở Thái Lan, bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu kỹ chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm 1970 – 1988 của Cơ quan Bất động sản Thái Lan. Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kê hoạch điều chinh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc.
Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình giả định, tuy nhiên trên thực tế nhiều sai phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai phạm về định giá tài sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện. Hầu hết những trường hợp tai tiếng trong định giá ở Thái Lan không liên quan đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác nhau như: Cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá; khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với nhau để lừa tổ chức tài chính. [42].
b) Tổ chức định giá bất động sản tư nhân
Ngoài Văn phòng Định giá Bất động sản của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty Nhà nước (ví dụ, Tổng công ty Quản lý Bất động sản), hoạt động định giá còn được thực hiện ở một số tổ chức khác nhau như: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan.
Tổ chức định giá BĐS tư nhân hoạt động dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn theo giấy phép hành nghề do Hội đồng định giá Trung ương cấp. Các công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội đồng định giá Trung ương, có đại diện trong ủy ban định giá Trung ương, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, các công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh ở các địa phương (Công ty trách nhiệm hữu hạn Sirida có 17 văn phòng đại diện tại các địa phương).