Quản lý Nhà nước về giá bất động sản

1. Nội dung quản lý Nhà nước vé giá bất động sàn
– Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá BĐS.
– Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nghề giá BĐS ở Việt Nam.
– Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành giá BĐS.
– Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về giá BĐS. [13, Điểu 21 ].
2. Thấm quyên quản lý Nhà nước vé giá bất động sản
– Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước về giá BĐS;
– Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về giá BĐS có nhiệm vụ:
+ Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về giá BĐS.
+ Ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành giá BĐS, Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá.
+ Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp giá BĐS hành nghề giá BĐS trong cả nước.
+ Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về giá BĐS.
+ Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về giá BĐS, thẩm định viên vể giá của các doanh nghiệp giá BĐS, tổ chức có tài sản của Nhà nước phải giá BĐS và các quy định của pháp luật có liên quan đến giá BĐS.
– Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức nãng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện quản lý Nhà nước về giá BĐS.
– uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phô’ trực thuộc Trung ương trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về giá BĐS tại địa phương. [13, Điều 21].
 Quy mô, quy trình, trình tự định giá bất động sản
1. Quy mô định giá bất động sản
a) Định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý
Ví dụ: ở Đài Loan theo định kỳ 3 năm một lần Chính quyền Trung ương tiến hành định giá bđs hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên phạm vi toàn lãnh thổ làm căn cứ xác định và điều chỉnh giá cho các địa phương. Căn cứ vào giá trên, hàng năm vào ngày đầu của năm tài chính (1 tháng 7) Chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá BĐS làm căn cứ thu thuế BĐS. Giá mua bán BĐS theo giá thị trường trên cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố. Trường hợp giá thấp hơn, Nhà nước mua theo quyền ” Tiên Mại”.
Tương tự ở các nước Ôxtrâylia, Singapore, Malaysia, Thái Lan việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần. Nhò có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia.
b) Định giá cá biệt nhằm xác định giá thị trường đối với 1 loại hình sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn.
2. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá bất động sản thường được tiến hành theo hai bước:
Bước 1: Nghiên cứu kinh tế khu vực và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất đất đai – nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính.
Bước 2: Nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận biết sử dụng cao nhất và tốt nhất.
3. Trình tự định giá bất động sấn
Cụ thế hóa hai bước trong quy trình dịnh giá, ta có trình tự công tác định giá bất động sản gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định mục tiêu định giá gồm:
– Tìm hiểu, xác nhận BĐS;
– Tìm hiểu, xác định các quyền liên quan đến BĐS;
– Xác định mục đích định giá;
– Dự định thời gian.
Bước 2. Điều tra ban đầu về kế hoạch định giá gồm:
– Các thông tin liên quan đến BĐS;
– Nguồn nhân lực;
– Kế hoạch thực hiện;
– Sơ đồ khu vực.
Bước 3: Điều tra thu thập thông tin, gồm:
– Thông tin liên quan đến bất động sản: Vị trí bất động sản (vùng, thành phố, phụ cận; Kinh tế (thị trường, tài chính, xu hướng);
– Thông tin chi tiết bất động sản: về pháp lý, vị trí, môi trường, sử dụng với BĐS định giá; về giá thành, giá bán, giá cho thuê, chi phí… với BĐS so sánh.
Bước 4: Định giá đất hoặc BĐS, gồm:
– Định giá BĐS theo 6 phương pháp;
– So sánh với giá thị trường;
– Tính giá thành BĐS;
– Xác định thu nhập.
Bước 5: Xác dịnh giá đất hoặc BĐS, gồm:
– Điều hòa ba chỉ số giá trị BĐS;
– Xác định giá trị lựa chọn;
– Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo thẩm định giá.