Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập (liay phương pháp đầu tư) là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị thời điểm hiện tại.
Phương pháp thu nhập là phương pháp thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trường hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận (thu nhập) như những căn hộ, những công trình thương mại và những công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thê áp dụng cho những BĐS là nhà ở một gia đình trong các khu dân cư.
1. Cơ sở lý luận
Nhiều BĐS đem đầu tư và tạo ra thu nhập hàng năm, thu nhập này được biết trước. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đưa vào đầu tư, nhưng có khả nãng dự đoán thu nhập tạo ra hàng năm nếu BĐS đó được đem đầu tư bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư. Đây là phương pháp dược xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo các khoản lợi ích tương lai.
Vì vậy, các kỹ thuật đánh giá hiệu quả dự án đầu tư được vận dụng đê xác định giá trị của BĐS. Bản chất của các kỹ thuật này là chuyển hoá các dòng lợi ích tương lai vể hiện tại đê tìm giá trị vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Phương pháp thu nhập (hay dầu tư) dựa trên nguyên lý cho rằng thu nhập hàng năm có được từ BĐS và giá trị vốn đầu tư ban đáu có liên quan đến nhau, nếu biết trước thu nhập BĐS tạo ra hàng năm, thì giá trị vốn cũng có thể được tìm ra. Như vậy, định giá theo phương pháp này dựa trên cơ sở giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.
Mục tiêu của kinh doanh nói chung là tìm kiếm lợi nhuận ròng, lợi nhuận ròng càng lớn càng khuyến khích nhà đầu tư đầu tư kinh doanh. Lợi nhuận ròng được xác định bằng tổng thu nhập trừ tổng chi phí (gồm cả thuế).
Nguyên lý tính chuyển dòng tiên từ giá trị mặt hằng thời gian khúc nhau vê mặt hằng tliời gian hiện tại và ngược lại
Giá trị thời gian của tiền được hiểu theo 3 nghĩa:
– Khi thực hiện chức năng thanh toán: Do ảnh hường của lạm phát, nên cùng một lượng tiền như nhau, nhưng ở mặt bằng thời gian khác nhau chúng có giá trị thanh toán khác nhau.
– Khi thực hiện chức năng thanh toán vào các mục đích khác nhau, hoặc thực hiện các chức năng khác nhau của tiền thì giá trị gia tãng của nó khác nhau.
– Khi thực hiện các chức năng của mình, do ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro hay may mắn mà giá trị của đồng tiền có thể tăng hoặc giảm trên thực tế.
Trong thực tế, để đơn giản cách tính, người định giá những BĐS cho thu nhập, có thê lấy lợi nhuận thuần của năm hoạt động ờ mức trung bình trong khoảng thời gian dự tính kinh doanh và áp dụng công thức tính RR giản đơn
2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư) thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
Phương pháp thu nhập được áp dụng chủ yếu đối với các BĐS đang cho thu nhập như BĐS thương mại – dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp, nhà đất là hàng hoá hoặc những BĐS có khả năng sẽ cho thu nhập như đất.
Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khá năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian. Đối với những BĐS mang lại thu nhập không ổn định thì có thê sir dụng một dạng khác của phương pháp đẩu tư là phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp thu nhập được áp dụng dựa trên mức thu nhập ròng hàng năm từ một BĐS. Vì vậy, để ước tính giá BĐS sát với giá thị trường thì yêu cầu phải xác định đầy đủ và chính xác các khoản chi phí cũng như các khoản thu nhập từ BĐS đó trong năm.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp: đó là phương pháp trực tiếp vốn và phương pháp chiết khấu dòng tiền.
– Phương pháp vốn trực tiếp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn (tại thời điểm định
giá) các BĐS theo công thức: V = I / R (2.8)
                                            trong đó:
                                                          V – giá trị BĐS cần định giá;
                                                           I – thu nhập ròng do BĐS mang lại (trong 1 năm);
                                                           R – tỷ lệ vốn hóa.
Ví dụ: Các thu nhập (hàng hóa vốn trực tiếp)
Tài sản tạo ra thu nhập ròng là 100 triệu/năm. Giảm tỷ lệ được giả định là 10%/năm. Giá trị của tài sản đó theo công thức vốn trực tiếp:
Giá trị tài sản = 100 triệu/10% = 10.000.000
– Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của BĐS. Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp của BĐS mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn dịnh, trong tương lai.