Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
1. Cơ sở lý luận
Trong thực tế cuộc sống, BĐS thường bị phá huỷ (hao mòn) sau một thời gian hoạt động (phục vụ), do đó cần được xây dựng lại hoặc chuyển đổi mới nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội, quá trình này được gọi là quá trình phát triển BĐS, giá trị của BĐS thu được sau quá trình phát triển gọi là giá trị của sự phát triển. Ở đây, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đon, hoàn toàn là giá trị ước tính.
Ví dụ: Việc cải tạo các chung cư cũ của Hà Nội, cần chuyển đổi một số diện tích đất trồng lúa sang đất cho các dự án xây dựng. Giá trị của các dự án phát triển BĐS đê cải tạo chung cư cũ là giá trị ước tính chi phí phát triển chung cư mới, đó là tổng chi phí ước tính để tháo dỡ các chung cư cũ và xây dựng chung cư mới.
Nhà định giá thường được yêu cầu định giá những BĐS mà chúng có thể được phát triển mới hay tái phát triển, việc định giá có thể đạt đến một giá trị bằng cách so sánh trực tiếp với giá bán của BĐS tương tự khác cũng được phát triển theo cách tương tự. Điều này thường là không thực tế, bởi vì khó tìm được BĐS tương tự có đặc điểm phát triển độc đáo như BĐS mục tiêu cần định giá.
Phương pháp thặng dư dược xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị hiện tại của BĐS (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, có thể cụ thể hoá qua công thức 

Phương pháp thặng dư 1

Theo phương pháp này giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng một bộ phận BĐS sẽ làm cho tổng giá trị BĐS đó tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị của các BĐS, khi BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Điều này đặc biệt cần thiết nếu BĐS có giá trị tiềm tàng, giá trị này sẽ giải phóng khi BĐS đó được phát triển. BĐS này có thê là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.
Phương pháp thặng dư thường được sử dụng khi những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị hơn nhiều so với chi phí bỏ ra.