Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận (phương pháp kế toán) là phương pháp xác định giá bđs dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
1. Cơ sở lý luận
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan mật thiết đến lợi nhuận có thể thực hiện được do khai thác BĐS đó mang lại: Nếu một BĐS mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ BĐS đó có giá trị hơn so với một BĐS không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
Dựa vào nguyên lý trên, phương pháp này đi vào phân tích khả năng thu nhập ước tính của việc sử dụng BĐS, sau đó trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập ròng hàng năm đặc trưng cho BĐS. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hoá thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
Có thể lấy ví dụ điển hình như:
– Một khách sạn trong trung tâm thành phố, có thể có tiém năng sinh lợi cao hơn so với một khách sạn tương tự nhưng nằm ngoài thành phố.
– Một BĐS là trạm bơm xăng, hình thái kiến trúc của những BĐS đó tương đối giống nhau và có xu hướng được đặt ở những vị trí nổi bật ở trên đường có nhiều phương tiện giao thông qua lại. Tuy nhiên, việc so sánh trạm này với trạm khác rất khó khăn, bởi mỗi một khu đất lại có các yếu tố độc đáo riêng, ảnh hưởng mạnh mẽ đến doanh sô bán hàng. Hai trạm xăng có chất lượng giống nhau, nhưng một trạm bán được 400.000 gallon một năm, còn trạm kia bán được 700.000 gallon một năm. Mức độ bán hàng rõ ràng quyết định mức lợi nhuận, và lợi nhuận lại quyết định giá cả mà người mua sẽ trả cho BĐS.
Từ đó, giá trị của BĐS có thể được định ra từ việc biết rõ về lợi nhuận.
2. Các trường hợp áp dụng
Phương pháp lợi nhuận không sử dụng trong trường hợp phương pháp so sánh có thê áp dụng được. Nhìn chung phương pháp này chi được sử dụng trong những trường hợp có mức độ độc quyền nhất định về BĐS, việc độc quyền này có thể là độc quyển pháp lý hoặc độc quyền thực tế. Độc quyển pháp lý tồn tại ở nơi có giới hạn pháp lý ngăn chặn sự cạnh tranh đối với những người sử dụng BĐS này, như việc đòi hỏi phải có giấy phép cho các giao dịch mua bán BĐS cụ thể, còn độc quyền thực tế có thể xảy ra ở nơi có một số nhân tố khác với giới hạn pháp lý hạn chế cạnh tranh.
Như vậy, phương pháp này được sử dụng đê định giá cho các BĐS đặc biệt, như: khách sạn, các tài sản nhà đất công cộng, các rạp chiếu bóng và những BĐS khác, mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp khó khăn, do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của BĐS. Phương pháp này cũng thường được sử dụng để đánh giá mức thuế…
3. Các bước tiến hành
Quá trình tiến hành phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng các thu nhập, sau đó trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người sử dụng BĐS nhận được từ hoạt động đầu tư vốn của họ, và trừ tiếp số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.
Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra được từ phân tích các BĐS tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị thị trường của BĐS.
Các bước tiến hành gồm 5 bước:
Bước 1: Ước tính tổng doanh thu của BĐS.
Phương pháp lợi nhuận đòi hỏi phải phân tích và ước tính thu nhập tài sản, chi phí của hoạt động kinh doanh hợp lý, đế tính thu nhập ròng (tổng doanh thu) hàng năm của tài sản. Thu nhập ròng được quy đổi đúng cách trong phương pháp đẩu tư vốn.
Bước 2: ước tính tổng chi phí trực tiếp liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức vốn hóa.
Ví dụ: Định giá một khách sạn, với các chỉ tiêu hoạt động như sau:
a) Doanh thu của khách sạn /năm:
– Thu tiền phòng: 700 triệu đồng;
– Thu đồ ăn và uống: 150 triệu đồng;
– Thu khác: 150 triệu đồng.
b) Chi phí hoạt động tạo ra doanh thu
– Chi gián tiếp: 170 triệu đồng;
– Chi trực tiếp: 330 triệu đồng.
c) Các chi phí khác bao gồm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập… 220 triệu đồng/năm.
d) Giả định lãi suất vốn hoá là 10% năm.
Bước 1: Ước tính tổng doanh thu
Tổng doanh thu = 700 triệu đồng + 150 triệu đồng + 150 triệu đồng = 1000 triệu đồng.
Bước 2: Ước tính tổng chi phí trực tiếp:
Tổng chi phí trực tiếp = 170 triệu đồng + 330 triệu đồng = 500 triệu đồng.
Lãi ròng sau khi trừ đi các khoản (kể cả thuế) = 1000 triệu đồng – 500 triệu đồng – 220 triệu đồng = 280 triệu đồng.
Bước 3: Lãi suất vốn hoá = 10%.
Bước 4: Giá trị khách sạn theo phương pháp lợi nhuận:
280 triệu đồng/10% = 2.800 triệu đồng (2,8 tỉ đồng).
Kết luận: Giá thị trường của BĐS là 2,8 tỉ đồng.
4. Những điều cần chú ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận
Cần phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc của các khoản thu nhập và chi phí, bằng cách xem xét ghi chép của những nãm trước (ít nhất là 3 năm nếu có thể được), nhờ đó mà các dự tính thu nhập và chi phí sẽ trở nên gần đúng hơn với số liệu thực.
Nếu các số liệu đó có chứa những khoản bất bình thường, thì các khoản này cần phải được xem xét kỹ và loại bỏ nếu cần thiết.
Tý lệ phần trăm đối với phần của người sứ dụng nên được lấy theo kinh nghiệm thực tế, bằng việc sử dụng mức trung bình của ngành nghề kinh doanh.
Việc xác định lãi suất vốn hoá cũng cần phải được thực hiện qua nghiên cứu thị trường, trong những trường hợp có tiềm nãng tăng thu nhập, thì lãi suất được sử dụng cũng cần phải phản ảnh được điểu đó.
5. Ưu nhược điểm của phương pháp lợi nhuận
– Phương pháp lợi nhuận chí áp dụng đê định giá đối với những bất động hoạt động tạo ra lợi nhuận.
– Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thê của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thê đạt được trong đó có sự đóng góp từ BĐS.
– Ước tính lợi nhuận có thể không phản ánh mức độ thu nhập thực tế của tài sản.
– Xác định được tỷ lệ đóng vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh của nghề kinh doanh.
– Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó. Lợi nhuận ước tính có thê không phản ánh được mức độ thu nhập thực của BĐS. Một mức lợi nhuận cao có thê là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành BĐS đó.