Phương pháp định giá đất cụ thể tại các địa phương

A- Đánh giá và điền chinh giá các loại đất cụ thể
a) Giá đất phải được quyết định theo dũng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Ghi chú:
+ Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.
+ Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
a) Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (nr) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ quy định tại Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
– Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:
+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.
+ Quyết định cho chuyên đổi mục đích sử dụng đất thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.
+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì UBND cấp tinh điều chinh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.
Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, UBND cấp tỉnh đểu phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.
b) Đánh giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất được áp dụng theo quy định hiện hành cho các loại đất đó.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách:
– Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất.
Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại.
Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên.
Ị . ,
Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyến nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, UBND cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất đê định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.
Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất.
Những nơi khổng có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1.
B- Định giá /làng loạt cho từng vị trí đất
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
a) Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất
Việc định giá hàng loạt cho tìmg vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thê của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:
Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 và tính giá một đơn vị diện tích mét vuông (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
b) Cách thứ hai: Định giá đất vị trí đầu tiên, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại.
Cách thức xác định giá đất vị trí đầu tiên thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.
Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất UBND cấp tỉnh tiến hành xày dựng hệ số vị trí định giá đất cho tìmg loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí đầu tiên có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ sô thấp hom ứng với các mức giá thấp hom.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí đầu tiên, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí đầu tiên) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các KĐTM nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyển phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng không được cao hom giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.
C- Đinh giá cụ thể đôi với các loại đất mà Chính phủ không quy đinh khung giá đất
– Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà UBND cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do UBND cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.
Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyển cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn cụ thể, hiện hành của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thê cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
– Đối với đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định cãn cứ mức giá đất cụ thê mà
UEìND cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kể).
Mức giá đất cụ thể quy định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thê mà UBND cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp ờ khu vực lân cận.
– Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất (quy mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) UBND cấp tỉnh quy định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).
– Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kể hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kể) để quy định mức giá cụ thể.
Mức giá cụ thể quy dịnh cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà UBND cấp tỉnh đã quy định cho vị trí tương tự của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề).
– Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà ƯBND cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất.
Mức giá cụ thê quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà UBND cấp tỉnh đã quy định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.
– Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.
D- Định giá đất tại khu vực giúp ranh
a) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
– Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:
+ Ọuy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh UBND cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thế tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
– Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch khác nhau thì UBND cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.
b) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tinh, thành phố trực thuộc Trung ương
UBND cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điểu kiện thực tế của từng khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề.
UBND cấp tỉnh quy định cụ thể vể giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.