phuong phap chi phi 53f2afebdcfae 426x500 - Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp chiết trừ hoặc phương pháp thầu khoán) là phương pháp ước tính giá trị 
BĐS bằng cách tính tổng giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, công trình trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí đế mua sắm, xây dựng ra nó.
Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao.
Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp của phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp giá thành.
1. Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thê được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự và coi đày như là một vật thay thế. Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thê thay đổi, có tính thay thế lẫn nhau. Do đó, giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự.
Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đù thòng tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn so với chi phí bỏ ra đê mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
Giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất đai và giá trị các đầu tư đã được khấu hao.
Phương pháp chi phí được chứng minh một phần bằng nguyên tắc thay thế: Người mua sẽ trả cho một BĐS đã được phát triển không quá mức giá để mua một mảnh đất trống và xây dựng một ngôi nhà ở mức độ sử dụng trung bình.
2. Các trường họp áp dụng
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại BĐS. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những BĐS đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa, thánh thất… Ngoài ra, còn được sử dụng để xác định giá trị BĐS phục vụ các mục đích bảo hiểm, thế chấp và đê kiểm tra các phương pháp định giá khác.
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng đê định giá trong các trường hợp:
định giá bđs dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu… là những BĐS ít có chứng cứ so sánh thị trường;
– Định giá cho mục đích bảo hiểm;
– Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu;
– Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiếm tra đối với các phương pháp định giá khác.
Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho BĐS tương tự như giá cả tại thòi điểm định giá, khấu hao lũy kế của tài sản theo định giá. Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo các quy định về trích khấu hao và các quy định về tính giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ. Việc thực hiện phương pháp
này bao gồm các bước:
Bước 1- Uơc tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2- Ườc tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc đế thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Để ước tính chính xác số chi phí đó, người định giá cần phải hiểu về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng nhằm đạt được những ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy định của Nhà nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, đơn vị chi phí tiền lương).
Bước 3- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Hao mòn của công trình bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giám giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dụng lại hoặc đê thay thê những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, thu được giá trị hiện tại của công trình.
Bước 5- Cộng giá trị ước tính của miếng đất (bước 1) với chi phí giảm giá của công trình (bước 4), sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá qua phương pháp chi phí giảm giá.

 Phương pháp chi phí 1