Nguyên tắc hoạt động định giá và nguyên tác định giá bất động sản – P2

 Nguyên tắc định giá bất động sản

Cung trên thị trường BĐS được hiểu là số lượng diện tích đất và diện tích nhà gắn liền đất hoặc khối lượng tài sản gắn liền với đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá được thị trường chấp nhận.
Cầu trong thị trường BĐS được hiểu là số lượng BĐS (gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận mua và có khả năng thanh toán.
Nguyên tắc cung cầu cho rằng giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu:
– Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;
– Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của định giá là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần định giá nên được đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
6. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường BĐS được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một BĐS hoặc các BĐS trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
– Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối;
– Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý.
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
7. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.
Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại BĐS nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện. Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng khi một trong số những đối thủ thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho người thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằng cách tăng giá mặt hàng đó lên.
Thị trường BĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của BĐS. Các thửa đất có thê không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua BĐS thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh BĐS có thê chuyển từ thị trường BĐS địa phương này để đến thị trường BĐS của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý.
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị vé vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thê thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
9. Nguyên tắc thay đổi
Giá thị trường của một loại BĐS cụ thế luôn biến động vì các điều kiện tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, thay đổi môi trường, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó phải phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS.
Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
10. Nguyên tắc phù hợp
Việc định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Trong thực tế, một BĐS có thể được sử dụng vào nhiều mục đích.
Do đó, mỗi BĐS cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị đê ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng v.v… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn BĐS.
Vì vậy, khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của BĐS để dinh giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
11. Nguyên tắc ảnh hưởng
Tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bời những BĐS khác (gọi tắt là ảnh hưởng) trong định giá BĐS được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của BĐS chủ thể được đầu tư so với các BĐS so sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.