Nguyên tắc hoạt động định giá và nguyên tác định giá bất động sản – P1

 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bđs phải có các điều kiện theo quy định gồm:
+ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật;
+ Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS.
– Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá;
– Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
 Nguyên tắc định giá bất động sản
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (sử dụng tối ưu):
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng tối ưu được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng cao nhất và tốt nhất. Uỷ ban Định giá quốc tế (IVSC) giải thích nguyên tắc sử dụng tối ưu là:
” …khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong hối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản…”.
Cơ sở đề ra nguyên tắc là ở chỗ con người luôn có động cơ khai thác một cách tối đa lợi ích của tài sản. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Trong hoạt động định giá đòi hỏi định giá viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế vé việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử dụng cao nhất và tốt nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản. Việc xác định cơ hội sử dụng tối ưu không đơn giản, vì việc sử dụng tối ưu còn tuỳ thuộc vào ý nghĩa chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng tối ưu được phản ánh ở bốn mặt:
– Về mặt vật chất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
– Về mặt pháp luật: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi BĐS được sử dụng hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ;
– Về mặt sử dụng: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất;
– Về mặt thời gian: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2. Nguyên tắc thay thế
Thay thế trong định giá BĐS được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của BĐS chủ thể với giá bán của những BĐS so sánh trong cùng một vùng giá trị, với điều kiện những BĐS so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá BĐS chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế về quy mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS…
Nguyên tắc thay thế thực chất là: Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị cao nhất) của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương.
Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm: Người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu họ nhận ra rằng tốn ít tiền hơn nhimg vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.
Theo nguyên tắc này đòi hỏi người định giá phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Sự thay thế là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá BĐS: định giá BĐS theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
3. Nguyên tắc dự kiên các khoản lợi ích tương lai
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tãng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. Nên khi định giá, phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng, làm cơ sở đê ước tính giá trị tài sản.
Cơ sở đề ra nguyên tắc là: Một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng. Vì vậy, để định giá một cách hợp lý và chính xác, phải dự kiến được những lợi ích và dựa vào các khoản lợi ích đó để dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua, người sở hữu và người đi thuê… đều phải dự đoán về các điểu kiện của thị trường tương lai, như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ BĐS. Vai trò của định giá viên chủ yếu là ở chỗ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của BĐS.
4. Nguyên tắc đóng góp
Đóng góp trong định giá BĐS được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị các khoản thu nhập của từng phần BĐS trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ BĐS đó.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS phụ thuộc vào sự đóng góp (có mặt hay vắng mặt) của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Theo nguyên tắc này: Khi xác định giá trị của yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tối ưu của mảnh đất, nếu tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của công trình thì sẽ có nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
5. Nguyên tắc cung cầu