Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Định giá viên trên cơ sở những phân tích về bất động sản, cũng như yêu cầu và mục đích định giá mà lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Hiện nay, có các phương pháp
định giá cơ bản: 
– Phương pháp so sánh trực tiếp;
– Phương pháp thu nhập (đầu tư);
– Phương pháp chi phí;
– Phương pháp thặng dư;
– Phương pháp lợi nhuận.

Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 1

Trong khi lựa chọn, nhà định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá, sự thuận lợi và hạn chế của chúng Cũng có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để tiến hành định giá cho một thương vụ.
Khi lựa chọn phương pháp định giá bđs phải đảm bảo nguyên tắc “phải phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phải phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của bất động sản cần định giá”. Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tuỳ thuộc vào khả năng thu thập thông tin từ BĐS đó; cụ thể:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá BĐS trong các trường hợp các BĐS có tính đồng nhất như: Các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phàn xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống.
(2) Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá cho những mục đích sử dụng đặc biệt như: Bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện… định giá BĐS cho mục đích bảo hiêin, thế chấp hoặc dùng đê kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.
(3) Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận.
(4) Phương pháp thặng dư thường vận dụng để định giá của BĐS phát triển.
(5) Phương pháp lợi nhuận thường vận dụng đế định giá của các BĐS đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Để đảm bảo độ tin cậy cao, người ta thường dùng nhiều phương pháp để định giá cho một BĐS.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.