Khái niệm về định giá bất động sản

1. Khái niệm về định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật, tính pháp lý, còn mang tính xã hội, tính nghệ thuật.
Hoạt động định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: Định giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường đế mà định giá. Nhà định giá phái dựa vào các cơ sở phi thị trường. Định giá là một dạng đặc biệt của xác định giá: Công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Để phản ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần phải được xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành:
– Theo từ điến Oxford: “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá hằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sàn trong kinh doanh”.
– Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính về giá tri các quyền sở hữu tài sản cụ thể hằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xúc định rõ”.
– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của đinh giá. Do vậy, đinh giá là áp dụng các dữ kiện thi trường so sánh mù hạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản dược định giá dê hình thành giá tri của chúng”.
Fred Peter Marrone cũng cho rằng: Định giá thường dược mô tả như một “khoa học không chính xác”. Nó dược xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó “không chính xúc” vì nó chỉ được xem như một ỷ kiến cho đến khi giao dịch xây ra, không phải lủ một thực tê’được chứng minh.
– Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: “Định giá là một nghệ thuật huy khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc chém của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá cần được thừa nhận:
– Định giá là công việc ước tính;
– Định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn;
– Giá trị của tài sản được tính bằng tiền;
– Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS;
– Xác định tại một thời điểm cụ thể;
– Xác định cho một mục đích nhất định;
– Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một định nghĩa chính xác: “Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mù tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tụi một thời điểm nhất định”.

2. Khái niệm về định giá bất động sản
định giá bđs là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thê bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thê và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thê mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di, dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng phụ thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy việc xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
Vì định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Theo Luật Kinh doanh BĐS: “Định già BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thê tại một thời điểm xác định”.
Mặc dù có thể còn định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá cần được thừa nhận:
– Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hĩai BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thê nào đó tại một thời điểm nhất định.
– Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
– Giá trị của BĐS được tính bằng tiền.
– Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể.
– Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định.
– Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS, phương pháp, tiêu chuẩn) liên quan nhiều đến thị trường.
Cần lưu ý hoạt động định giá BĐS là việc ước tính giá cả của BĐS. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của BĐS. Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.
Công tác định giá ở nước ta mới chỉ được quan tâm từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993, đất thực sự có giá trong quá trình phát triển. Trong khi đó công tác quản lý đất đai cũng ngày càng được mở rộng về phạm vi và phát triển theo chiều sâu, nó thể hiện quyền lực và sự nhất quán trong công tác quản lý Nhà nước vể đất đai của Đảng và Chính phủ đối với tìtng loại đất theo từng mục đích sử dụng cụ thể, theo các thành phần kinh tế và các đơn vị hành chính. Một trong những vấn đề trọng tâm là việc quản lý các hoạt động trên đất bao gồm các vấn đề về pháp lý, các vấn đề về tài chính, các hoạt động của Nhà nước về thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Những nội dung này đặt yêu cầu cho công tác định giá của từng thửa đất, nhất là việc định giá đất phục vụ cho công tác xác định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất dùng cho các mục đích an ninh – quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức bức xúc của thực tiễn, nó đòi hỏi sự quan tâm của tất cả các ngành liên quan: Tổng cục Địa chính, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng…
Trong giai đoạn hiện nay, công tác định giá đất còn đang rất mới mẻ, song số lượng các dự án đầu tư xây dựng ngày càng tăng và nhiệm vụ đền bù thiệt hại, GPMB có vị trì quan trọng và được đặt lên hàng đầu, trọng tâm để đảm bảo tiến độ thi công không chỉ về khối lượng công việc mà còn cả tính chất phức tạp, chi phí tốn kém và mất nhiều thời gian.
Chính vì vậy việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình và hiệu quả sử dụng đất, nó có ảnh hưởng rất lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế xã hội chính trị của một đất nước và sự phát triển chung của mỗi quốc gia trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước.