Hành lang pháp lý về định giá bất động sản

1. Khái niệm về định giá tài sản
Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường.
Định nghĩa về định giá, có nhiều quan niệm khác nhau, tuy nhiên, các định nghĩa đểu coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford: “Định giá tài sản là sự ước tính giá tri của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.
Theo nghiên cứu của các giáo sư Viện Đại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sân cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”.
Mặc dù có nhiều định nghĩa, nhưng đặc điểm cơ bản của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường:
+ Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;
+ Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;
+ Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu);
+ Thời điểm cụ thể;
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định;
+ Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.
Nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ Tài chính. Lúc đó, từ định giá không được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản. Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá được coi là hoạt động thẩm định giá. Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ định giá hay từ thám định giá trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sử dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế.
Theo Pháp lênh Giá công bố ngày 8/2/2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2002, đã giải thích vể Thẩm định giá tại Điều 4 khoản 3: “Thẩm định giá là việc đánli giá và đánh giá lai giá trị của tài sản phù họp với một thị trường tai một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tê”.
Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là giá tài sản.
Như vậy, định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

2. Hành lang pháp lý về định giá bất động sản
Sự khẳng định chuyển đổi mô hình kinh tế của Đảng và Nhà nước ta đã chuyên hướng các hoạt động của nền kinh tế vận hành theo các quy luật của thị trường. Điều đó đã làm phát sinh các nhu cầu về định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta.
Điếm xuất phát của nghề định giá tài sản theo cơ chế thị trường của nước ta ra đời rất muộn so với thế giới nói chung và so với các quốc gia trong khu vực Asean. Cùng với công cuộc đổi mới kinh tế đất nước theo cơ chế thị trường định hướng XHCN, hoạt động định giá tài sản ở nước ta đã bắt đầu hình thành và phát triển cũng với cơ chế thị trường.
Cùng với hoạt động thực tiễn của công tác định giá giá trị tài sản nhằm đáp ứng nhu cầu định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường nước ta, thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản có tính pháp lý về hoạt động định giá giá trị tài sản, như:
– Tại kỳ họp thứ 2 của Quốc Hội khoá X, báo cáo của Chính phủ đã chỉ rõ: “Thực hiện Quy chế định giá vù đấu thầu trong việc dùng Ngủn sách Nhà nước mua sắm các thiết bị, vật tư có giá trị cao, klĩối lượng lớn”.
– Tại Nghị định số 12/CP thực hiện Luật Đầu tư nước ngoài: “Thiết bị, máy móc nhập khâu để thực hiện dự ủn phải được giám định giá trị, chất lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khi liên doanh”.
– Theo Quyết định số 1179/1997/ QĐ-TTg ngày 30/12/1997: “Thực hiện cơ chế định giá và đâu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước mua sắm thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị tài sản trong các dự án dầu tư xây dựng”.
– Thông báo số 91/TB-VPCP ngày 23/4/1998 của Văn phòng Chính phủ vể ý kiến của phó Thủ tướng Chính phủ trong buổi làm việc với Ban Vật giá Chính phủ đã chỉ rõ: “Đinh giá giá trị tài sản là một trong những công cụ và là nội dung quan trọng thuộc quản lý Nhà nước về giá”.
– Trong năm 1997 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép Ban Vật giá Chính phủ gia nhập Hiệp hội Định giá Giá trị Tài sản Asean (AVA) và năm 1998 tham gia là thành viên của Uỷ ban Tiêu chuẩn Đánh giá Giá trị Tài sản Quốc tế (IVSC).
Từ những vấn để nêu trên cho thấy Nhà nước đã có quan điếm chính thức về phạm vi, nội dung và lĩnh vực của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Chính những quan điểm, chủ trương đó là tiến đề rất quan trọng đê hình thành một văn bản pháp quy cao hơn vể định giá tài sản trong nền kinh tế nước ta.
– Do vậy, hành lang pháp lý về định giá tài sản ngày càng được củng cố và nâng lên một bước mới. Ngày 8/5/2002 Chủ tịch nước đã ký lệnh công bố Pháp lệnh Giá đã được
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khoá X thông qua tại phiên họp lần thứ 51 ngày 30/42002 và được Chủ tịch Quốc hội ký ngày 26/4/2002. Đây là cơ sở pháp lý cao nhất từ trước đến nay nhằm quy định hoạt động định giá giá trị tài sản ở nước ta. Pháp lệnh giá gồm 5 chương với 40 điều. Trong đó mục III, chương II đã quy định vể Thẩm định giá (Định giá giá trị tài sản), gồm các nội dung: Tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá; Doanh nghiệp thẩm định giá; Kết quả thẩm định giá. Toàn bộ những điều quy định về hoạt động thẩm định giá đã xác định rõ những đối tượng, mục tiêu, tổ chức và trách nhiệm của nghề định giá tài sản ở nước ta. Đây cũng là văn bản có tính pháp lý cao nhất đối với hoạt động định giá tài sản của nước ta từ trước đến nay.
– Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003, của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá (Điều 14; 15; 16; 17; 18 và 19: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; Thành lập doanh nghiệp thẩm định giá; Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá; Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức khi sử dụng kết quả thẩm định giá).
– Nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề định giá tài sản, ngày 24/2/2004, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá. Ngày 18/4/2005, Bộ Tài chính đã ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (gồm 20 tiêu chuẩn). Trước mắt ban hành 03 tiêu chuẩn Thẩm định Giá Việt Nam cTiêu chuẩn 01: Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Tài sản; Tiêu chuẩn 02: Những nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; Tiêu chuẩn 03: Búo cáo, hồ sơ và chửng thư thẩm định giá tài sản). Hiện nay đã ban hành tiếp 3 tiêu chuẩn tiếp theo, đó là: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản; Trình tự thẩm định giá; Hoạt động thẩm đinh giá.
– Ngày 03/8/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá với phạm vi điều chỉnh là các doanh nghiệp thẩm định giá; Thẩm định viên về giá; Quản lý Nhà nước về thẩm định giá; Xử lý tranh chấp về thẩm định giá. Đối tượng điều chỉnh là các doanh nghiệp thẩm định giá; cơ quan tổ chức, cá nhân có tài sản thẩm định giá và thẩm định viên về giá.
– Thông tư số 13/LB-TT, ngày 18/8/1994 của liên Bộ Xây dựng – Tài chính – Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ớ trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
– Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
– Thông tư số 05/BXD-ĐT ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng, hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.
– Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
– Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
– Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về Thu tiền sử dụng đất và Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dần thi hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
luật kinh doanh bất động sản, ngày 29 tháng 6 năm 2006.
– Nghị định 153/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản…