Giá trị thị trường và phi thị trường của bất động sản

1. Giá trị thị trường của bất động sản
Giá trị thị trường là giá của một tài sản dự kiến sẽ được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa một người mua sẵn sàng mua và người bán sẩn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, trong điều kiện thưomg mại thông thường.
Dựa trên giá trị thị trường xác định giá trị BĐS (yêu cầu phải được dựa trên dữ liệu vể giao dịch thị trường trong điều kiện thương mại bình thường) gọi là giá trị thị trường của BĐS.
Giá trị thị trường ước tính giá cho thấy rằng trên cơ sở đó, người bán và thỏa thuận việc mua vào thời điểm khi cả hai bên đã được kiểm tra, có tính đầy đủ các cơ hội và sự lựa chọn tốt nhất cho bạn từ thông tin trên thị trường trước khi quyết định mua hay bán quyết định trong một hoàn cảnh hoàn toàn tự nguyện, không có sự nhiệt tình để mua hoặc bán quá mức.
Trường hợp có giới hạn thông tin về dữ liệu thị trường, giá trị thị trường phải nêu rõ thực tế này và báo cáo mức độ ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng đến giá trị do các dữ liệu giới hạn đó:
– Các thông tin, dữ liệu, kỹ thuật và các điều khoản pháp lý của giá chuyển nhượng tài sản của tài sản thực tế có thể so sánh trên thị trường.
Việc định giá phải nêu các thông tin và dữ liệu được sử dụng làm cơ sở đê tìm giá trị thị trường, mục đích xác định giá trị, tính hợp lý của các thông số đê phân tích, lập luận và bảo vệ ý kiến, phát hiện và kết quả xác định giá trị mà kiểm toán viên đưa ra trong báo cáo kết quả khi giá trị của thị trường BĐS.
– Việc sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá việc sử dụng tốt nhất phải được dựa trên các dữ liệu liên quan đến thị trường BĐS.
Việc định giá phải cẩn thận trong việc phân tích và phản ánh tình trạng của thị trường thông tin đầy đủ về kết quả điéu tra, khảo sát, những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả định giá khi giá thị trường tăng hay bất thường/đột biến, tạo ra rủi ro trong xác định giá trị tài sản là quá cao hoặc quá thấp.
2. Giá trị phi thị trường của bất động sản
Giá trị phi thị trường của BĐS là giá được xác định bởi các căn cứ khác hơn giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi như giá cả không phản ánh giá trị thị trường như giá trị sản xuất trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị BĐS cần bán, giá trị BĐS có giá trị thị trường hạn chế thuế…
Giá trị của thị trường BĐS đã hạn chế giá trị BĐS do duy nhất, hoặc vì điều kiện thị trường, hoặc do các yếu tố khác tác động đến BĐS này làm cho khách hàng ít có khả năng đế mua, tại một điểm thời gian, ví dụ: BĐS là.nhà thờ, đền, chùa…
Vì vậy, khi áp dụng cho cơ sở giá trị phi thị trường, việc đánh giá giá trị BĐS chủ yếu dựa trên việc sử dụng các tính năng kinh tế, kỹ thuật hoặc chức năng hơn dựa trên khả nãng được giao dịch của thị trường BĐS, hoặc giá trị phi thị trường được xem xét từ quan điểm của một BĐS đặc biệt sử dụng một mục đích cụ thể.
Khi tiến hành xác định giá trị của BĐS này, xác định giá trị tập trung chủ yếu vào các khía cạnh của sự đóng góp, tham gia của BĐS trong hoạt động của một giai đoạn nhất định, không tính đến khía cạnh sử dụng các giá trị tốt nhất, vào lợi thế của BĐS hoặc số tiền có thể thu được từ bán BĐS trên thị trường.
Các BĐS phải được thanh lý (nhà) là có giá trị trên cơ sở giá trị thanh lý ước tính thu được khi tất cả các thời gian hữu ích của BĐS sau khi trừ chi phí ước tính thanh khoản. Phản ánh giá trị thanh lý của một giá trị còn lại của BĐS (trừ đất đai) khi BĐS đã hết hạn, bán thanh lý. BĐS có thê’ được sửa chữa, hoặc chuyển đổi cho sử dụng mới hoặc có thể cung cấp các bộ phận thành phần cho BĐS khác trái hoạt động.