Giá thành và giá trị bất động sản – P2

1) Các đặc điểm của giá trị bất động sản
Một bất động sản đẻ có giá trị phải hội tụ đồng thời bốn yếu tố:
– Có tính hữu ích: Tính hữu ích được xác định như khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích tới giá trị được xem xét trên khía cạnh liên quan tới kích thước, hình dáng, địa điểm không gian hoặc địa dư của nó, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
– Tính khan hiếm: Đê xem xét tính chất này của BĐS cần phải đật nó trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại và trong tương lai của BĐS. Tùy từng thời điểm mà BĐS sẽ có tính khan hiếm khác nhau ở từng mức độ khác nhau.
– Có nhu cầu: Nhu cầu là một khái niệm dùng để chỉ sự cần thiết có đồng thời cũng dùng để ám chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng nhu cầu đó. Người mua có nhu cầu nhưng phải có đủ tiềm lực tài chính để bảo đảm sức mua đáp ứng nhu cầu ấy. Các nhà đầu tư BĐS hay các nhà xây dựng đều phải tính đến sức mua của nhu cầu trong việc phát triển quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu lâu dài.
– Có thể chuyển giao được: Chuyển giao ở đây được hiểu là sự chuyển dịch về quyển chiếm hữu hoặc các quyền tạo ra bởi sự sở hữu hay sử dụng tài sản. Một BĐS chỉ có giá trên thị trường nếu như nó có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng.
2. Giá cả bất động sản
Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS khi sử dụng ở các mục đích khác nhau. Giá cả BĐS tồn tại nhiều loại khác nhau, trong đó thường thể hiện bốn cách phổ biến:
– Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);
– Giá đất, giá công trình và giá BĐS (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá);
– Giá tổng (giá toàn nhà), giá đơn vị (giá m2 sàn);
– Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính: Giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian (gồm giá thị trường công bằng và không công bằng); giá lý thuyết là giá BĐS giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai; giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v… đối với giá BĐS.
Trên thế giới, căn cứ vào công dụng giá cả BĐS có các loại giá cả:
+ Giá thị trường (Market Value): dùng trong giao dịch mua bán;
+ Giá thuê (Rental Value): dùng trong giao dịch cho thuê;
+ Giá thế chấp (Morrtgage Value): dùng để thế chấp khi vay tiền;
+ Giá đền bù (Compensation Value): dùng trong giải phóng mặt bằng;
+ Giá khởi điếm đấu giá (Value for Auction Reserve): dùng để đấu giá;
+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
+■ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời (Current use Value);
+ Giá phát triển (Development Value): dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance): dùng khi tính bảo hiểm cho BĐS (giá này thường thấp);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation): dùng để xác định số thuế phải nộp cho Nhà nước;
+ Giá trưng mua (Value for Compulsory Purchase): dùng khi Nhà nước cần huy động BĐS. [46].
Giá cả BĐS thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố hành chính – chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ …)
a) Sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường
Giá cả của BĐS được hình thành thông qua sự tác động qua lại của cung và cầu vể BĐS trên thị trường.
Cân bằng trên thị trường BĐS được xác định tại điểm cắt nhau (điểm E0) của đường cung và đường cầu vể BĐS (hình 2.2). Tại điểm cân bằng E0, chúng ta xác định được giá cân bằng P0 và sản lượng cân bằng Q0.

h) Sự vận động của giá cả BĐS trên thị trường
Giá BĐS trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về BĐS.
Các nhân tố làm thay đổi cầu như thu nhập của người tiêu dùng, thị hiếu, số lượng người tiêu dùng, chính sách của Chính phủ…
Các nhân tố làm thay đổi cung như giá các đầu vào, chính sách của Chính phủ, kỳ vọng…
Khi có sự tác động của một trong các nhân tố trên, đường cung hoặc đường cầu hoặc cả đường cung và cầu về BĐS dịch chuyển, làm cho giá BĐS trên thị trường thay đổi.
– Nếu cầu về BĐS tăng lên thì giá và số lượng BĐS trên thị trường tăng lên và ngược lại.
Ví dụ: Thu nhập của người tiêu dùng giảm xuống sẽ làm giảm cầu về BĐS nhất là cầu về nhà ở, đường cầu dịch chuyển sang trái từ D sang D’. Điểm cân bằng dịch chuyển từ E| sang E0 (hình 2.3). Kết quả là giá và số lượng nhà ở đều giảm xuống. Như vậy, giá và sản lượng cân bằng của BĐS trên thị trường sẽ vận động cùng chiều với sự thay đổi của cầu.

Giá thành và giá trị bất động sản - P2 1