Giá thành và giá trị bất động sản – P1

1. giá thành bất động sản
Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm:
– Chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng);
– Chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế);
– Chi phí xây dựng;
– Chi phí quản lý doanh nghiệp;
– Chi phí tiêu thụ;
– Tiền thuế và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v…
2. giá trị bất động sản
a) Khái niệm vê giá trị
Thuật ngữ “giá trị” được sử dụng rộng rãi trong đời sốpg xã hội như: Giá trị của một sáng kiến, giá trị nghệ thuật, giá trị của hàm số, giá trị dinh dưỡng, giá trị BĐS (thường gọi tắt là giá BĐS)…
uỷ ban Tiêu chuẩn định giá quốc tế đã chuẩn hoá một số khái niệm: Giá trị (Value), giá trị thị trường (Market Value), giá trị trao đổi (Value in Exchange), giá trị công bằng (Fair Value), giá trị trong sử dụng (Value in Use)… làm cơ sở cho các giao dịch kinh tế, cũng như giải quyết những tranh chấp quốc tế có thể xảy ra. Trong đó: Giá trị được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hoá và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. 
Các thuật ngữ về giá trị thường gặp bao gồm nhiều loại:

Giá thành và giá trị bất động sản - P1 1 Giá thành và giá trị bất động sản - P1 1 Giá thành và giá trị bất động sản - P1 1

b) Khái niệm vê giá trị của BĐS
Giá trị của BĐS (thường được gọi tắt là giá BĐS) được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước (chính sách, pháp luật, quy hoạch kế hoạch, chính sách môi trường); Điểu kiện tự nhiên: Tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
Giá trị BĐS phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hoá đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người.
Tùy mục đích sử dụng khác nhau mà mỗi BĐS được xem xét dưới các góc độ giá trị khác nhau như:
– Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của BĐS: Mỗi một BĐS có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng nó. Giá trị sử dụng của BĐS thể hiện qua khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng, cụ thể là nó mang lại lợi ích như thế nào đối với người sử dụng hoặc muốn sử dụng BĐS đó.
– Giá trị đầu tư BĐS là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của BĐS. Giá trị đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi thu nhập do BĐS mang lại và khả năng thu hồi vốn của việc khai thác BĐS đó.
Giá trị đầu tư BĐS bị ảnh hưởng bởi khả năng tài chính của nhà đầu tư; lượng vốn đầu tư và thời hạn sử dụng vốn; chi phí cơ hội của nhà đầu tư; tình trạng thuế và các mục đích khác của nhà đầu tư. 
Giá trị đầu tư BĐS vào một BĐS thường là khác nhau đối với những nhà đẩu tư khác nhau trong khi giá thị trường BĐS thì vẫn giữ nguyên.
– Giá trị trao đổi hay giá cả BĐS là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một BĐS. Do các động cơ và mối quan tâm đặc biệt của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho BĐS có thể có hoặc không có sự liên hệ nào với giá trị có thể được quy cho BĐS bởi những người khác.
Cùng là một BĐS nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá nhân khác nhau. Ví dụ: Một doanh nghiệp tạo ra một BĐS có giá trị là 100 triệu VNĐ, một nhà đầu tư có thê mua BĐS này với giá 115 triệu VNĐ, hợp đồng bảo hiểm chỉ được thảo với giá trị bồi thường là 80 triệu VNĐ và nếu thế chấp, Ngân hàng chỉ có thế cho vay 20 triệu VNĐ.
c) Các đặc trưng của giá trị BĐS
Cơ sở đê hình thành giá trị BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả BĐS có 6 đặc trưng:
+ Tính song trùng: Bao gồm cả giá đất và công trình;
+ Tính khu vực: Phản ánh tính địa phương và vị trí BĐS;
+ Tính đa dạng thể hiện: Bằng giá mua bán hoặc cho thuê;
+ Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hường của tính bất động và tính cá biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất, tính cách cá biệt của người mua và người bán;
+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
Một số khái niệm giá trị BĐS thường gặp được mô tá trong hình 2.1:

Giá thành và giá trị bất động sản - P1 1