Định giá bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng

1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Ví dụ: Một BĐS được bán vào tháng 01/2010 với giá bán là 650 triệu đồng. Hãy điều chỉnh giá trị thực của giá đã bán BĐS nói trên vào thời điểm 01/4/2011 để phục vụ việc định giá bđs theo công thức (2.1). Biết tỷ lệ lạm phát cụ thể như sau: Tỷ lệ lạm phát cả năm 2010 là 10%; Tháng 1/2011 tỷ lệ lạm phát là 0,7 %; Tháng 2/2011 tỷ lệ lạm phát là 0,9 %; Tháng 3/2011 tỷ lệ lạm phát là 0,8 %;
Bài làm:
Bài toán đặt ra là phải tính được IA (là lượng điều chỉnh do lạm phát) để từ đó điểu chinh giá bán BĐS, bài toán này coi các yếu tố khác không thay đổi.
– Mức lạm phát tính từ 01/01/2010 đến thời điểm tháng 31/12/2010:
100 X 110/100= 110
– Mức lạm phát tính từ 01/01/2010 đến 31/01/2011:
110 X 100,7% = 110,77 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát 10,7 %)
– Mức lạm phát tính từ 01/01/2010 đến 28/2/2011:
110,77 X 100,9% = 111,76 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát 11,76 %)
– Mức lạm phát tính từ 01/01/2010 đến 31/3/2011:
111, 76 X 100,8% = 112,65 (nghĩa là tỷ lệ lạm phát 12,65 %)
Giá trị thực của 500 triệu tính đến 01/4/2011:
650 X 112,65% = 732,225 triệu đồng
2. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
(1) Các bước tiến hành phương pháp thu nhập (xem mục 2.4.1.3).
(2) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập (xem kết hợp mục 2.4.1.3).
a) Công thức tổng quát xem công thức (2.5).
h) Phương pháp vốn hoá sinh lợi
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết khấu (def) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh như sau:

Từ công thức (2.24) ta cũng có thể tính được giá trị hiện tại của những lợi nhuận thuần thu được tại năm (n) của tương lai:

Ví dụ 1: Một nhà đầu tư vào BĐS, kết quả trong 4 năm có thu nhập ròng hàng nãm là 120 triệu đồng. Giá trị còn lại của BĐS đó sau năm thứ 4 là 1.500 triệu đồng. Hãy xác định giá trị BĐS đó tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu, biết lãi suất áp dụng trên thị trường là 7,5%/ năm.
Gọi GBĐS là giá trị hiện tại của BĐS dự kiến đầu tư.
Áp dụng công thức (2.6) ta có:
GBĐS= [120 X (1/0,075)] + [120 X (l/0,0752)] + [120 X (1/0,0753)] + [(120+ 1.500) X (l/0,0754)] = [120 X 0,93] + [ 120 X 0,865] + [120 X 0,805] + [(120 + 1.500) X 0,749]
GBĐS = 111,6+ 103,8 + 96,6+ 1.213,4
GBĐS = 1.525,4 triệu đồng.
Ví dụ 2: Một BĐS đưa vào kinh doanh, năm thứ nhất cho thu nhập là 155 triệu đồng và phải chi phí trong năm là 20 triệu đồng, năm thứ hai cho thu nhập là 180 triệu đồng và chi phí 25,5 triệu đồng, năm thứ 3 thu nhập 190 triệu và chi phí 27,8 triệu đồng và năm thứ 4 là thu nhập 165 triệu và chi phí 27,7 triệu đồng. Cuối năm thứ tư BĐS được bán 1.500 triệu đồng. Hãy xác định giá trị BĐS đó tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu nếu biết lãi suất áp dụng trên thị trường là 7 %/ năm.
Gọi GBĐS là giá trị hiện tại của BĐS sẽ đầu tư.
Áp dụng công thức (2.6) ta có:
GBĐS = [(155 – 20) X 0,934] + [(180 – 25,5) X 0,873] + [(190 – 27,8) X 0,816] + + 1(165 -27,7+ 1.500) X 0,763]
GBĐS = 126,09 + 134,88 + 132,35 + 1.249,26 GBĐS = 1.642,58 triệu đồng
(•) Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Phương pháp vốn hoá trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị BĐS trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ BĐS hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau:

Định giá bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng 1

r – lãi suất bình quân năm;
n – số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh
Ví dụ 3: Một nhà kinh doanh BĐS là nhà ở đặt kế hoạch sẽ thu được từ việc kinh doanh xây dựng nhà ở trong 3 năm tới với dự kiến số thu của từng năm như sau:
Năm thứ nhất thu được 105 triệu đồng; năm thứ hai thu được 125 triệu đồng; năm thứ ba thu được 150 triệu đồng.
Là một nhà định giá, bạn hãy tính giúp nhà kinh doanh này xem lúc đầu cần phải bỏ bao nhiêu vốn đê có thể thực hiện được kế hoạch trên. Biết rằng tỷ suất lợi nhuận bình quân trong kinh doanh BĐS của địa phương nơi nhà đầu tư dự kiến đầu tư là 10% năm.
Bài làm:
Gọi số vốn cần tìm là K0 áp dụng công thức (2.25) ta có:

Định giá bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng 1

Ví dụ 4: Giá sử có một BĐS trị giá 1.500 triệu đồng. Trong đó 70% tổng giá trị BĐS là tiền vay thế chấp ngân hàng với lãi suất 7%/năm, 30% tổng giá trị BĐS là vốn do nhà đầu tư bỏ ra với tỉ lệ hoàn vốn là 8%/năm.
Hãy xác định tỉ lệ lãi suất hay chiết khấu khi thực hiện công việc trên?
Theo phương pháp đầu tư: Tỉ lệ lãi suất được sử dụng là bình quân gia quyền của các tỉ lệ lãi suất do các loại vốn đầu tư vào các loại BĐS khác nhau chi phối.
Xác định tỷ lệ lãi suất như sau:
– Tổng số tiền vay ngân hàng: 1.500 trđ X 70% = 1.050 trđ
– Tổng số tiền nhà đầu tư bỏ ra: 1.500 trđ X 30% = 450 trđ
– Chi phí tiền vay ngân hàng: 1.050 trđ X 7%/năm = 73,5 trđ
– Thu nhập từ vốn tự có: 450 triệu đồng X 8%/năm = 36 trđ
Như vậy, chi phí về vốn 1.500 triệu đồng để đầu tư vào BĐS:
73,5 trđ + 36 trđ = 109,5 trđ

Định giá bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng 1

Phương pháp chi phí

Định giá bất động sản là nhà ở và công trình xây dựng 1