Định giá bất động sản là đất đai

A- Điêu kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
a) Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết đế tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
b) Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thê áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
c) Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính đế quyết định mức giá cụ thê:
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
– Giá chuyên nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường.
– Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
d) Các phương pháp xác định giá đất sau đây (từ mục 2.4.1.2 – 2.4.1.6) được áp dụng để xác dịnh giá trị của thửa đất, khư đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất.
B- Một số công việc chuẩn bi để tiến hành định giá đất
a) Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ quy định theo vùng: Đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.
b) Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Thuê’ sử dụng đất nông nghiệp.
Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyển phê duyệt theo quy định của Nhà nước.
c) Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở di đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn đê định giá đất theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:
– Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, uỷ ban nhàn dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách tù cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).
– Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thê tại địa phương, uý ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.
d) Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất đê xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với các điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Căn cứ điểu kiện cụ thê tại địa phương, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà có thế phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điểu 10, Nghị định sô 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
e) uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đò thị thuộc địa bàn trong tỉnh đê áp khung giá các loại đất tại đô thị do Chính phú quy định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương.