Điều tra thị trường và thu thập thông tin bất động sản

1. Điều tra (khảo sát) thị trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát thị trường. Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
– Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
– Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kêt hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
2. Thu thập thông tin
Xác định nguồn cung cấp thông tin:
– Chủ BĐS;
– Các cơ quan nhà nước;
– Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân;
– Các công ty địa ốc.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau:
– Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
– Các thông tin vể yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
– Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
– Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
– Đê thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn:
+ Khảo sát thực địa;
+ Những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điểu kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng;
+ Thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản;
+ Thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyển năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản.
Định giá viên phái nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. Ngoài ra, định giá viên cần thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả của đối thủ cạnh tranh.
3. Phân tích thông tin vể bất động sản
Phân tích thông tin là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá.
3.1. Phán tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản
– So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp đê đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu;
– Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
– Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.
3. 2. Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá
a) Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
– Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điếm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu Nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.
– Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiểm năng.
h) Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản
– Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sán tương tự hiện có trên thị trường.
– Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
4. Phân tích khách hàng tiềm năng
– Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
– Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.
– Nhu cầu, sức mua về BĐS.
5. Phàn tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu bất động sấn
Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép vể mặt kỹ thuật, về mật tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho bất động sản.
Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
– Phân tích chung:
+ Sự hợp lý, tính khả thi tron^sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai;
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản;
– Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật;
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của
tài sản;
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
– Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất:
+ Xác định, lựa chọn những BĐS có thể so sánh;
+ Đi đến ý kiến về giá trị của đất;
+ Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ đất.
– Phân tích công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất phải đảm bảo những yêu cầu:
+ Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường.
+ Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại.
– Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu:
+ Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những BĐS có thể so sánh;
+ Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt nhất đối với BĐS: Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có; Tân trang, nâng cấp công trình, chuyên đổi mục đích sử dụng; Phá bỏ công trình.
Ngoài ra, định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá, ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng.