Cung và cầu bất động sản

1. Cầu bát động sản trên thị trường
Trong một khoảng thời gian xác định có năm yếu tô để xác định nhu cầu bất động sản trên thị trường.
– Giá cả của bất động sản: Số lượng về cầu bất động sản trên thị trường liên quan nghịch đáo với giá thị trường của chúng. Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng bất động sản đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên.
– Thu nlìập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo ra khả năng nhiều đơn vị hàng hoá (bất động sản) sẽ được mua sắm hơn.
– Giá của các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng thay thế hoặc là những mặt hàng bổ sung.
– Nììững dự kiến của khách hùng: Số lượng đòi hỏi (cầu) về một mặt hàng tuỳ thuộc vào giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai. Đối với những người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành việc mua sắm sớm hơn và ngược lại đối với những khách hàng dự kiến giá mặt hàng này trong tương lai sẽ giảm thì họ sẽ hoãn việc mua sắm.
– Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: Nhận thức về tính hữu dụng của hàng hoá và dịch vụ một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng, như độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và học vấn.
Nghicn cứu nhu cầu trên thị trường bất động sản người ta thấy rằng, nhu cầu đối với một loại bất động sản có thê thay đổi theo hai cách:
– Cách thứ nhất: Thay đổi do tác động bởi giá hàng hoá. Sự thay đổi này làm cho số lượng hàng hoá theo yêu cầu thay đổi. Ngược lại, khi giá tăng lên thì số lượng yêu cầu sẽ giảm xuống.
– Cách thứ hai: Thay đổi tăng hoặc giảm do chính nhu cầu của người dân địa phương. Sư tăng, giảm này do nhiều nguyên nhân, có thể do thu nhập bình quân giảm, hoặc do số người thoát ly hay di cư sang vùng khác sinh sống tăng… Sự thay đổi này sẽ tạo ra sự thay đổi về cầu ở từng mức giá.
2. Cung bất động sản trên thị trường
Có bốn yếu tố quyết đinh đến số lượng bất động sản được cung cấp ra thị trường:
– Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước: Lượng cung trên thị trường bất động sản trước hết phụ thuộc vào qũy đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất thuộc địa bàn hành chính của địa phương đó. Quy hoạch sử dụng đất của
Nhà nước có liên quan mật thiết tới cơ cấu quỹ mỗi loại đất trong quỹ đất tự nhiên tại từng địa phương. Do đặc điểm đất đai là một tài nguyên bị giới hạn bởi không gian và số lượng diện tích, nên diện tích đất tự nhiên tại mỗi địa phương là không đổi (trừ trường hợp một số địa phương ven biên). Vì vậy, nếu tăng diện tích cho mục đích sử dụng này lên thì cũng có nghĩa là giảm diện tích của một hoặc một số mục đích sử dụng khác xuống. Việc quyết định tăng giám diện tích đất vào các mục đích sử dụng do hoạt động quy hoạch phân bổ sử dụng đất của Nhà nước quyết định. Một quyết định quy hoạch phàn bổ sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thê là làm cho lượng cung đó giảm xuống.
– Sự thay đổi giá cả hất động sản trên thị trường: Khi giá cả bất động sản trên thị trường tăng, các nhà cung cấp sẽ tãng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tăng lượng bất động sản tung vào thị trường để kiếm thêm lợi nhuận. Ngược lại khi giá cả bất động sản trên thị trường giảm, các nhà cung cấp sẽ giảm năng lực đầu tư, số lượng bất động sản tung vào thị trường cũng giảm.
– Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đẩu tư vù các chi phí về đất, lao động, vốn và quản lý: Trong một khoảng thời gian, lượng bất động sản có khả năng sản xuất ra nhiều hơn để tung vào thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng và các chi phí về đất, lao động, vốn vay và quản lý giảm so với dự toán. Ngược lại, nếu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư đã cạn kiệt, trong khi giá thành xây dựng trên thị trường lại tăng lên thì lượng bất động sản xây mới đưa vào thị trường cũng theo đó mà giảm đi.
– Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: Những cải tiến và thay đổi công nghệ mới trong xây dựng bất động sản (sản xuất gạch ốp lát, gạch xây bằng dày chuyền bán tự động, trộn và đổ bê tông bằng máy, máy bào gỗ, máy đánh bóng gỗ…) theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá, sẽ làm tăng sự cung cấp lượng bất động sản trên thị trường. [42],
CÁC DỮ LIỆU VỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Các dữ liệu phục vụ công tác định giá bất động sản bao gồm:
– Các hồ sơ, tài liệu, thông tin liên quan đến BĐS định giá do khách hàng cung cấp.
– Nguồn dữ liệu của doanh nghiệp định giá.
– Kết quả khảo sát thực địa của chuyên gia định giá.