Cơ sở khoa học của định giá bât động sản

1. Các quy định liên quan đến giá đất, nhà và công trình xây dựng trên đất và các loại thuê
– Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
– Thòng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
– Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
– Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyển sử dụng đất đê tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
– Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sô điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
– Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
– Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành chế độ quản lý sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
– Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm.
– Lãi suất ngân hàng mà tăng thì sức mua đất sẽ giảm, vì mang tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có lợi nhuận.
– Lãi suất ngân hàng mà giảm thì sức mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ đất sẽ thu được lợi nhuận lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Vì vậy nhà đầu tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố rủi ro. [42].
Người kinh doanh bất động sản cũng phải tính toán như các nhà kinh doanh khác, tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra theo công thức đơn giản:
1. Tiền thuê đất + Lãi suất + Thuế sử dụng đất < Thu nhập do đất mang lại.
2. Tiền thuê đất < Thu nhập do đất mang lại – Lãi suất – Thuế sử dụng đất.
3. Tiền thuê đất = Thu nhập do đất mang lại – Thuế sử dụng đất – Lãi suất.