Chứng thư định giá

1. Khái niệm
chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá bđs.
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá.
Ước lượng là quan điểm cua người định giá và nó phản ánh kimh nghiệm và điều chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu được tập hợp. Báo cáo định giá là sự thê hiện hữu hình công việc của người định giá.
Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá.
2. Hình thức và nội dung của Chứng thư định giá
Theo Luật Kinh doanh BĐS, Chứng thư định giá BĐS bao gồm những nội dung sau:
a) BĐS được định giá;
b) Vị trí, quy mô của BĐS;
c) Tính chất và thực trạng của BĐS;
d) Tinh trạng pháp lý của BĐS;
đ) Các hạn chế của BĐS;
e) Phương pháp định giá BĐS;
g) Thời điểm định giá BĐS;
h) Giá của BĐS;
i) Các nội dung khác.
Chứng thư định giá BĐS là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS.
Chứng thư định giá BĐS được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá BĐS.
Báo cáo kết quả định giá là văn bàn do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hàng yêu cầu định giá.
Báo cáo kết quả định giá phải thê hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thê để thuyết minh về mức giá của BĐS qua định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lôgic, hợp lý, từ mô tả vể BĐS đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của BĐS, phàn tích những dữ liệu thu thập trên thị trường đê có được kết quả định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị BĐS.
Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả định giá có thể thay đổi theo đối tượng định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo định giá phải gồm các nội dung cơ bản:
Những thông tin cơ bản:
– Tên, loại BĐS.
– Nguồn gốc của BĐS (máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ…).
– Vị trí của BĐS (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
– Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu định giá.
– Ngày tháng năm định giá.
– Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh.
– Họ và tên định giá viên lập báo cáo định giá.
– Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
 Những căn cứ pháp /ý để đinh giá.
Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
 Mô tả đặc điểm BĐS vê mặt kỹ thuật.
– Vị trí của BĐS.
+ Vị trí dịa lý và hành chính của BĐS.
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường sá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại,
tuổi đời), muc đích sử dung, cấu trúc nhà, sô phòng, diện tích sư dụng tưng phong, hẹ thống điên, hê thông cấp và thoát nước; loai, hạng đường sá, câu công…
+ Vị trí của BĐS trong mối tưomg quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
– Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
– Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không.
Mô tả đặc điểm BĐS vê mặt pháp lý.
– BĐS đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS).
– BĐS chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc BĐS (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao BĐS, ngày làm giấy tờ chuyển dịch BĐS, các giấy tờ kèm theo.
– Có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề.
– Những lợi ích kinh tế thu được từ BĐS (trường hợp BĐS đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê BĐS đê mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
– Những tài liệu khác thê hiện tính pháp lý của BĐS.
 Những giả thiết và hạn chế trong định giá trị BĐS.
– Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điếm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của BĐS.
– Nếu không đưa ra những hạn chê như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào.
 Kết quả khảo sát thực địa.
– Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
– Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
– Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
– Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia vể công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.
 Những lập luận về mức giá cuối cùng, hao gồm:
– Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường BĐS trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thê hoặc bất lợi của BĐS cần định giá trên thị trường.
– Mục đích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của BĐS thi trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS.
 Phương pháp định giá.
– Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả
– Phương pháp thu nhập (đầu tư): kết quả
– Phương pháp chi phí: kết quả
– Phương pháp thặng dư: kết quả
– Phương pháp lợi nhuận: kết quả
Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên đê đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của BĐS. Trường hợp chỉ áp dụng được 1 hoặc 2 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả định với giá BĐS do Nhà nước đã công bô tại khu vực.
Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá
– Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của BĐS.
– Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS.
– Phân loại, hạng BĐS.
– Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá BĐS.
Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định.

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá. Phụ lục bao gồm:
– Hộ khẩu thường trú của chủ BĐS (bản sao) – đối với BĐS cá nhân.
– Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với BĐS doanh nghiệp.
– Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).
– Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS
– Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc BĐS (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất ở của ƯBND cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kê trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng… nhà ở, đất ở.
– Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí BĐS và các bản vẽ khác (bản sao).
– Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao).
– Các hợp đồng mua, bán và cho thuê BĐS (bản sao).
– Ảnh chụp toàn cảnh BĐS.
– Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả định giá.