Các trường họp áp dụng để địn giá BĐS

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá bđs trong các trường hợp:
– Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS đê ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ.
– Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những BĐS công nghiệp, những BĐS đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sỡ để so sánh.
– Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xương và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
– Các mảnh đất trống…
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thê chấp, định giá để đánh thuế BĐS, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai… Việc định giá cho các BĐS theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
1 Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sán được so sánh trên thị trường và hàng hoá có thể được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống nhau giữa các tài sản nhiều khi khó đạt được, hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo thời gian.
Xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp, bao gồm các bước:
Bước 1. Khảo sút vù thu thập thông tin vê những BĐS được giao dịch “tương tự’ trong thời gian gần, có thể so sánh với BĐS cún định giá.
a) Mục tiêu cần định giá
– Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng…
– Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Kích thước, quy mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi trường xung quanh.
– Các công trình xây dựng: Là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh…).
– Thời điểm giao dịch: Ngày, tháng, năm giao dịch.
– Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện.
– Quy hoạch…
b) Nội dung khảo sát và thu thập thông tin
– Về địa điểm: Cần xác định vị trì địa lý của khu đất; kết cấu hạ tầng; cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cân với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch BĐS, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
– Về thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của BĐS cần định giá.
Tnrờiig hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thê thu thập thông tin vể các cuộc giao dịch trong thời hạn 01 năm tính đên thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin trên, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điếm định giá đất.
– Nội dung thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm: Môi trường tự nhiên, điểu kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hoá của đất, v.v… và môi trường kinh tế – xã hội như những điều kiện cơ bản về kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thòng, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, vãn hoá giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v…);
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm .v.v…);
+ Thời diêm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyển sử dụng đất thành công;
+ Thong kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đâu giá quyển sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
– Về điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyên nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về BĐS mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bèn có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá BĐS trên thị trường. [46],
Bước 2. Kiểm tra, so sánh, phùn tích thông tin vê BĐS (BĐS so sánh vù BĐS thẩm đinh giá).
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh đê lựa chọn những tiêu chí giống nhau và các tiêu chí khác nhau giữa các BĐS so sánh với BĐS cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho BĐS cần định giá.
Các thông tin cần phân tích:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường (loại BĐS, địa chỉ, diện tích đất, tổng diện tích sàn, thời hạn sở hữu, thời gian giao dịch… của BĐS). Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác;
+ Đánh giá các giao dịch thị trường: Các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải đảm bảo người bán tự nguyện và người mua tự nguyện;
+ Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các BĐS ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại BĐS: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giỏ/căn hộ nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các BĐS về diện tích, kích thước. Cụ thể như sau:

Các trường họp áp dụng để địn giá BĐS 1

Trên thực tế, khi lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu định giá BĐS, người định giá thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 BĐS tương tự, để điếu chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá BĐS.
Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm hoặc khấu trừ.
Thực hiện điểu chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các BĐS so sánh với BĐS cần định giá để xác định giá cho BĐS cần định giá.
Giá trị ước tính của BĐS cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt vể giá với từng BĐS so sánh.
Mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng BĐS so sánh và BĐS cần định giá là lương điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về (vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường .v.v…). Sự khác biệt về giá có thê tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá BĐS có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm giao dịch, thì phải điều chinh mức giá của BĐS so sánh về ngang mức giá giao dịch BĐS thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của BĐS so sánh.
Ghi chú:
a) Điểu chỉnh giá BĐS là nhà cửa, công trình, cần lưu ý:
Giá do các phương pháp định giá nhà cửa, công trình định ra là giá bình quân cho một tiểu khu hoặc một ngôi nhà nhiều đơn nguyên. Hiếm có khách mua toàn bộ một tiểu khu hoặc các đơn nguyên trong một ngôi nhà, mà thường là mua lẻ một ngôi nhà biệt thự, một tầng trong một đơn nguyên hoặc một vài căn hộ trong ngôi nhà nhiều tầng hay liền kể. Do tính cá biệt của BĐS và cũng do tác dụng cụ thể của BĐS đối với mỗi người mua, khi bán ra người ta phải điều chỉnh giá bình quân của BĐS thành giá cả phù hợp với từng đơn nguyên, từng loại căn hộ cụ thể, cho dù giá thành xây dựng của các đơn nguyên đó không khác nhau. Việc điều chỉnh giá có hợp lý hay không sẽ ảnh hưởng tới việc tiêu thụ BĐS.
Việc điều chỉnh giá BĐS là nhà cửa, công trình được ké đến các hệ số sau đây:
– Hệ số vị trí nhà: Trong một tiểu khu nhà ở, mỗi ngôi nhà do vị trí khác nhau nên có hướng nhà, khoảng cách tới mặt phố, tới nhà khác, tới vườn hoa, các cơ sở dịch vụ công cộng rất khác nhau, lại khác về kiến trúc, vế số đơn nguyên cùng tầng cho một cầu thang .v.v… Người ta đánh giá sự khác nhau bằng hệ số vị trí nhà.
Hệ số vị trí nhà thường trong khoảng ± (2-r5%) trong trường hợp đặc biệt (như ở mặt phố) có thê cao hơn, nhưng không vượt quá 15%.
– Hệ sô tầng của dơn nguyên: Tuỳ đơn nguyên, căn hộ thuộc tầng nào mà người ở có thể có tầm nhìn, cảnh quan và mức độ phù hợp với thói quen sinh hoạt khác nhau .v.v… Sự khác nhau đó được đánh giá bằng hệ số tầng của đơn nguyên. Mỗi nước, mỗi vùng có thể sử dụng hệ số tầng khác nhau phù hợp với nguyện vọng của người mua ở nơi đó.
– Hệ sô’hướng của đơn nguyên: Hệ số hướng của đơn nguyên dùng để xét đến hướng, thông gió, lấy ánh sáng, tầm nhìn, cảnh quan, bố cục mặt bằng của đơn nguyên .v.v… thường trong khoáng ± 4%.