Các phương pháp xác định chi phí

a) Các loại chi phí
Các loại chi phí đê tính khi định giá bđs gồm các phí tổn cần thiết để tạo ra BĐS trong đó có cả chi phí quảng cáo.
Xét theo hình thức tham gia tạo lập BĐS, chi phí được phân thành các loại:
– Chi phí trực tiếp là các chi phí vé nguyên vật liệu, nhân công, giám sát, thuê thiết bị và các dụng cụ.
– Chi phí gián tiếp là các chi phí về thiết kế và xây dựng, cấp phép xây dựng, lệ phí pháp lý và sở hữu, bảo hiểm, lãi xuất và chi phí về các khoản vay cho xây dựng, thuế phát sinh trong xây dựng, các chi phí quảng cáo và chi phí bán công trình, tổng phí và lợi nhuận hợp lý.
Xét theo cách thức tính toán thì chi phí cho một BĐS được phân thành các loại:
– Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành, điểu đó muốn ám chỉ rằng:
+ Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình;
+ Tất cả các bộ phận có chức nãng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tính đến các bộ phận lỗi thời không cần thiết, mà được tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính toán được coi là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo.
– Chi phí túi tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá đó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kê cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
Xét về mặt lý luận, chi phí tái tạo cho giá trị chính xác hơn, nhưng không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi thời.
– Chi phí khấu hao là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào.
h) Các phương pháp ước tính chi phí
* Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi một lao động và nguyên vật liệu xây dựng phục vụ các yêu cầu chi tiết kỹ thuật. Mỗi một đơn vị lao động quan trọng trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng và làm vệ sinh được hạng mục hoá và tính chi phí; chi phí đó được cộng với chi phí chi tiết của nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị, cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc thịnh hành cùng với chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này tốn nhiều công sức và thời gian. Trong thực tế, nhà định giá thường không được huấn luyện kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành các nghiên cứu chi phí chi tiết và tỷ mỷ như vậy, do đó cần có các phương pháp khác thích hợp hơn và nhanh hơn để tính chi phí.
* Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp thống kê chi tiết xây dựng. Thông qua phương pháp này, các chi phí xây dựng được nhà thầu chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ.
Phương pháp khảo sát số lượng nếu được áp dụng thành thạo sẽ cho kết quả tương đối chính xác, thường được khuyến nghị sử dụng cho nhiệm vụ định giá.
* Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2… các chi phí đặc trưng được kê khai:
Phương pháp này tiện ích trong ước tính chi phí cho công việc sửa chữa, thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bố sung. Tuy nhiên do tính chính xác của nó thấp, cho nên ph”ơng pháp này không được các nhà xây dụng áp dụng một cách thường xuyên. Trong lĩnh vực định giá, người ta sử dụng phương pháp này để ước tính một cách nhanh chóng và tương đối giá trị của BĐS.
* Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp so sánh thị trường được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi ước tính chi phí đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí dơn vị theo m2 hoặc m3 được tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành việc xây dựng mới đây trong vòng từ 3 – 6 tháng. Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m2 hoặc m3 của công trình mục tiêu cần định giá, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quàn lý hành chính và lãi của nhà xây dựng.
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có hai ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng. Muốn cho ước tính chi phí có thể tin tưởng được, cần phải tính toán chi phí m2 hoặc m3 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo một kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điểu chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng và số lượng của các đặc trưng như: phòng tắm, sàn đặc biệt, các lắp đặt cố định, thiết bị, độ cao của trần…