Các phương pháp định giá bât động sản

1. Phương hướng định giá bất động sản
BĐS có nhiều loại, đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mục đích khác nhau; có mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận và ngược lại cũng có nhiều BĐS được sử dụng vào các mục đích không nhằm tạo ra lợi nhuận (đế ở hoặc làm công sở, nhà thờ .v.v…). Vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại BĐS đê có được kết quả định giá gần với giá trị thực của BĐS là vân để quan trọng đối với người định giá.
Thực tế cho thấy: Giá BĐS quá cao thì không có người mua, giá quá thấp thì không có lãi, vì vậy trên lý thuyết, khi định giá cần phải xem xét ba yếu tố: Giá thành sản phẩm, giá trị chấp nhận được của người mua và giá cả của đối tượng cạnh tranh. Thường người đầu tư chỉ đi sâu xem xét một trong ba nhân tố, do đó xuất hiện ba xu hướng định giá BĐS là định giá hướng vào giá thành, hướng vào người mua và hướng cạnh tranh. Mỗi xu hướng bao gồm vài ba phương pháp định giá. [46].
2. Định giá hướng vào giá thành
Với việc định giá hướng vào giá thành có hai phương pháp:
– Phương pháp giá thành: Định giá bằng cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói cách khác là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định.
Đây là phương pháp cơ bản nhất (quy về đơn vị diện tích) biểu thị bằng công thức:
Giá cả đơn vị = Giá thành đơn vị + Lợi nhuận đơn vị

Các phương pháp định giá bât động sản 1

Phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý vì bỏ qua quy luật cung cầu, chỉ chú trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua và đối thủ cạnh tranh, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn dùng phương pháp này vì họ hiểu rõ giá thành hơn, phương pháp lại đơn giản, và các nhà đầu tư khác cũng quen dùng phương pháp này nên giá cả cũng tương tự, giảm bớt cạnh tranh. Mặt khác họ cho rằng phương pháp định giá tương đối công bằng, không vì quan hệ cung cầu căng thẳng mà nâng giá.
– Phương pháp định giá nine tiêu: Định giá dựa trên cơ sở tổng doanh thu và lượng tiêu thụ dự kiến. Phương pháp này sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị sự ngang bằng của tống doanh thu với tổng giá thành.
Nhược điểm của phương pháp định giá mục tiêu là do xuất phát từ lượng tiêu thụ để định giá, trong khi chính giá cả lại là nhân tố ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ.
3. Định giá hướng vào người mua
Về việc định giá hướng vào người mua cũng có hai phương pháp:
– Phương pháp định giá nhận biết giá trị: Dựa trên sự hình thành và xác lập sự nhận biết giá trị BĐS của người mua đế định giá sao cho phù hợp với nhận biết giá trị đó. Phương pháp này rất phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường.
Quy trình định giá theo phương pháp nhận biết giá trị bắt đầu từ lúc người đầu tư hướng vào một thị trường mục tiêu đã định để đưa ra khái niệm về sản phẩm với giá cả và chất lượng tương ứng. Tiếp theo doanh nghiệp tiến hành điều tra thị trường, ước tính với giá cả dự định thì lượng tiêu thụ sẽ là bao nhiêu. Căn cứ vào lượng tiêu thụ đó mà quyết định kim ngạch đầu tư và giá thành đơn vị, rồi bộ phận Marketing tính toán xem với giá cả và giá thành như vậy thì có thế thu được lợi nhuận vừa ý không. Nếu được thì có thể đầu tư, nếu không thì huỷ bỏ kế hoạch này.
Sự thành công của phương pháp định giá này dựa vào kết quả đánh giá đúng đắn sự nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu đánh giá sai thì giá cả định ra sẽ quá cao hay quá thấp. Nguyên tắc định giá là “giá cả cao, giá trị cao”.
Thương hiệu có ảnh hưởng rất lớn đến sự nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu người mua tin tưởng vào thương hiệu của BĐS thì giá dù có cao người mua vẫn vui vẻ tìm mua. Do vậy doanh nghiệp cần chú trọng quảng cáo thương hiệu và hình ảnh của doanh nghiệp.
– Phương pháp đinh giá giá trị: Giống phương pháp định giá nhận biết giá trị có cùng quy trình định giá nhưng khác nhau vể triết lý kinh doanh. Trong khi phương pháp định giá trị nhận biết giá trị dựa trên tư tưởng “Giá cao, giá trị cao”, còn phương pháp định giá giá trị thì quan niệm”giá phải chăng, giá trị cao”, nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng vể người mua thuộc tầng lớp thu nhập trung bình vốn là số đông trong xã hội mà tiến hành kinh doanh với phương châm “thu lợi vừa phải nhưng bán được nhiều”, vừa tạo dược uy tín xã hội vừa được sự ủng hộ của chính quyển, có lợi cho sự phát triển lâu dài của doanh nghiệp.
1.2.1.1. Định giá hướng vào cạnh tranh
Về định giá hướng vào cạnh tranh: Cạnh tranh trên thị trường BĐS cũng khá mạnh mẽ, vì vậy việc định giá cũng phải xét đến nhân tố này và tuỳ thuộc vào vị trí của người đầu tư trong cuộc cạnh tranh ấy, mà tiến hành theo một trong các phương pháp:
– Phương pháp đinh giá dẫn đầu: Nhằm phục vụ cho sách lược dẫn đầu thị trường của những Công ty đầu đàn vì có thực lực hùng hậu, uy tín cao có thể định giá BĐS tương đối cao hơn BĐS cùng loại trên thị trường, chẳng hạn nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào nước ta bỏ vốn xây dựng các cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi nhuận khá lớn;
– Phươitg pháp định giá khiêu chiến: Nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến của người đầu tư bằng cách định ra giá cả thấp hơn ít hoặc nhiều so với giá cả của nhà đầu tư đang dẫn đầu thị trường. Người khiêu chiến cũng phải có thực lực khá hoặc có giá thành thấp hơn, dám chấp nhận lợi nhuận ít hơn nhưng mở rộng được thị phần, nâng cao uy tín đê trở thành người dẫn đầu thị trường;
– Phương pháp định giá đi theo (phương pháp định giá so sánh): Nhằm phục vụ cho sách lược “chung sống hoà bình” của người đầu tư, nhất là khi họ chưa nắm chắc được giá thành cũng như phản ứng của người tiêu dùng và đối thủ cạnh tranh. Phương pháp định giá này dựa trên giá cả của đối thủ cạnh tranh mà không chú trọng lắm đến giá thành và lượng cầu của sản phẩm. Vì người đầu tư cho rằng giá cả đó đã phản ánh được “trí tuệ tập thể” của ngành nghề, chắc là đem lại lợi nhuận hợp lý mà không gây ra lộn xộn trong kinh doanh. Phương pháp này được nhiều người đầu tư sử dụng.
Thực chất của phương pháp định giá đi theo là dựa trên các giao dịch tiền tệ rồi tiến hành so sánh và điều chỉnh khi cần thiết cho phù hợp thời gian và không gian cụ thể. Thế nhưng áp dụng phương pháp này cũng có khó khăn vì tính cá biệt của BĐS, số liệu tham khảo lỗi thời.
Sau khi đã định hướng được các phương pháp xác định, định giá viên sẽ chọn một trong các phương pháp định giá cụ thể sau:
4. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lý) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm xác định giá ước tính, xác định giá trị thị trường của BĐS cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá BĐS khi trên thị trường có các loại BĐS tương tự đã chuyển nhượng so sánh được với loại BĐS cần định giá.
5. Cơ sở lý luận
– Dựa chủ yếu vào nguyên tắc “thay thế”;
– Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau;
– Có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những BĐS nào đó (BĐS so sánh) để xác định giá trị của những BĐS tương tự (BĐS chủ thể) bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của BĐS so sánh, do những khác biệt nhỏ vể một hoặc một số yếu tố nào đó giữa BĐS so sánh với BĐS chủ thể.
– Việc điều chỉnh tãng hay giảm giá bán của BĐS so sánh là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với BĐS chủ thể so với BĐS so sánh.