Các bước tiến hành phương pháp thu nhập

Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tô liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: uồc tính tất cả các khoản chi phí để khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế BĐS, sửa chữa, bảo hành…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.

Bản chất của việc định giá bđs theo phương pháp thu nhập là quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá; có thể thể hiện mối liên hệ cơ bản giữa thu nhập ròng với giá trị vốn qua còng thức tổng quát:

 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập 1

i – tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá); n – thời gian nhận được thu nhập.
Cụ thể, định giá bằng phương pháp thu nhập có các dạng: a) Đôi với BĐS mang lại thu nhập sở hữu vĩnh viễn
Dạng này thê hiện quyền sở hữu vĩnh viễn đối với BĐS và do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận được thu nhập. Cách làm thực tế đơn giản là chuyển hoá thành vốn toàn bộ thu nhập theo tỷ suất lợi nhuận thị trường vốn.

 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập 1

trong đó:
V – giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị của BĐS);
I – thu nhập ròng trung bình 1 năm từ BĐS;
R – tỷ lệ vốn hoá (chi phí cơ hội của vốn). h) Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn.

Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thê so sánh được.
– Nhược điểm:
+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.
+ Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. Độ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.
+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.
+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ BĐS cũng cố định. Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.
+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của BĐS. Đây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta.
– Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp.
Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những BĐS cá biệt.