Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước:
Bước 1: Xác định cách sử dụng tối ưu của BĐS cần định giá, có tính đến những quy định vể xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí tiếp thị (marketing), các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan.
Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầu tư.
Ví dụ: Khu đất cần định giá có diện tích lO.OOOm2 ở địa phương A.
Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà đê bán.
Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích ó.OOOm2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100m2).
Giá định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phái bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà dầu tư cưng cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường BĐS, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
– Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự là 0,8 triệu đồng/m2 (tr.đ/m2).
– Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 0,6 tr.đ /m2.
– Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng (tr.đ).
– Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3,0tr.đ/m2
– Chi phí xây dựng bê nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 tr.đ.
– Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 tr.đ, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng.
– Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.
– Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1% doanh thu.
– Chi phí quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
– Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
– Giá bán căn hộ chung cư bình quân 7,0 tr.đ /m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 tr.đ /m2 (Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tãng).
Định giá khu đất theo phương pháp thặng dư như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất:
Đất dùng cho mục đích là đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả nãng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoáng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.
Như vậy, với diện tích 10.OOOm2, suy ra:
Diện tích đất xây dựng là: 55% X 10.000 m2 = 5.500 m2
Trong đó: Diện tích mặt bằng xây dựng nhà cao tầng là 3.000m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100m2).
Bước 2: Uơc tính tổng doanh thu
– Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
3.000m2 X 12 X 80%) X 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ
– Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
2.500m2 X 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến:
201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ Bước 3: Ước tính tổng chi phí
– Chi phí đầu tư hạ tầng: 10.000m2 X 0,6 tr.đ/m2= 6.000 tr.đ
– Chi phí thiết kế, quy hoạch: 1.000 tr.đ
– Chi phí xây dựng chung cư:
(3.000m2/tầng X 12 tầng) X 3, 0 tr.đ/m2= 108.000 tr.đ
– Chi phí xây dựng bể nước, trạm bom nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư: 1.200 tr.đ
– Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100 tr.đ
– Chi phí bồi thường nhà xưởng:
(6.000m2 X 0,8 tr.đ/m2) X 30% = 1.440 tr.đ
– Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi:
1.440 tr.đ X 20% = – 288 tr.đ
– Chi phí quảng cáo bán hàng:
1% X 239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ Cộng tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ
– Trả lãi tiền vay ngân hàng:
(119.843 tr.đ X 60%) X 10% = 7.190,58 tr.đ
– Chi phí quản lý:
119.843 tr.đ X 5% = 5.992,15 tr.đ
– Lợi nhuận của nhà đầu tư:
239.100 tr.đ X 20% = 47.820 tr.đ Tổng chi phí và lợi nhuận: 180.845,73 tr. đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất:
239.100 tr.đ – 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2.
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng, hoặc 5,8 tr.đ/m2.